Даваадорж.Г 2015.03.21 | Сайт: Vip76.mn

1 хувийн хүүтэй, 10 хувийн урьдчилгаатай орон сууцны зээл

1 хувийн хүүтэй, 10 хувийн урьдчилгаатай орон сууцны зээл
Монгол улс нь ипотекийн зээлийн хатуу нөхцөлтэй орнуудын тоонд ордог

Хүн амаа хүртээмжтэй орон сууцаар хангах төрийн чадвар тухайн нийгмийн хөгжлийн нэгэн чухал үзүүлэлт байдаг. Монгол улс 2013 оноос  8 хувийн хүүтэй орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлийг хэрэгжүүлж эхэлсэн. Гэвч 30 хувийн урьдчилгаа төлбөр авдаг учраас энэ нь орлого багатай иргэдэд үр өгөөжээ өгөхгүй хөтөлбөр болж хувирав.

Уншигч та бүхэндээ Сингапур, Канадын хүн амаа хэрхэн хүртээмжтэй орон сууцаар хангасан туршлагыг тоймлон хүргэж байна. 

1.Ядуусын хорооллоос орон сууц руу

1965 онд тусгаар тогтносоны дараахан Сингапур иргэдийн олонхи нь нэг давхар модон байшингаас бүрдсэн, экологи, эрүүл ахуйн нөхцөл тун муу хорооллуудад амьдардаг байв. Дөнгөж 9 хувь нь төрөөс барьсан орон сууцанд амьдардаг байлаа. Байгуулагдаад удаагүй Орон сууцны яамны өмнө хүн амыг орон сууцжуулах хүндхэн ажил тулгарав.

Эхлээд хамгийн бага хэмжээтэй, харьцангуй хямд технологи ашигласан орон сууцууд барьж эхлэв. Тэр үед Сингапурын орон сууцжуулах хөтөлбөрүүд нь ЗХУ-д Хрущевын хэрэгжүүлсэн таван давхар орон сууцны хөтөлбөртэй төстэй байв. Гэвч орон сууц олшрохын хэрээр тоонд биш, оршин суугчдын амьдрах орчны чанарт анхаарч эхэллээ. 

Сингапурт иргэдийг орлогод нь тохируулж шаардлагатай орон сууцаар хангахад санхүүгээр дэмжих төрөл бүрийн арга бий.

Өнөөгийн байдлаар Сингапурт нэг хүнд 27 м/кв орон сууц ногдож байна.

Туршлага 1. Төрийн зүгээс орон сууцны худалдан авалтыг дэмжихдээ нийт иргэдэд, тэр тусмаа орлого багатай иргэдэд хөнгөлөлтийн хөрөнгийн ихэнх нь очдог. 

Тухайн иргэн орон сууц худалдан авахдаа төрөөс их хэмжээнй мөнгөн дэмжлэг авна. Өгөх мөнгөний хэмжээ гэр бүлийн орлого, орон сууцны хэмжээнээс хамаарч 5000-40000 долларын хооронд хэлбэлздэг.  Гэхдээ ихэнх мөнгийг бага орлоготой, жижиг орон сууц худалдаж авах хүмүүст зориулдаг. Үр дүнд нь хоёр өрөө байр авах иргэдэд нийт хөрөнгийн 60 гаруй хувь зарцуулагддаг. 

Туршлага 2. Иргэд орон сууцны мөнгө босгох нэмэлт эх үүсвэрийг бий болгох хэрэгтэй. Тухайлбал төрийн зээл, нийгмийн хамгааллын сангууд.

Сингапурын иргэд байрныхаа үнийг төлөхийн тулд нэг бол банкнаас, эсвэл Орон сууцны яамнаас зээл авч болно. Яамнаас авахдаа байрныхаа үнийн 10 хувийг тушаах ёстой. Харийн төрийн хөнгөлөлттэй зээлээр банкнаас мөнгө авахдаа байрны үнийн 20 хувийг төлөх хэрэгтэй.

Орон сууцны үнэ дэх төрийн хөнгөлөлтийн хэмжээ. Эх сурвалж: Housing & Development Board of Singapore

Сингапурт Хуримтлалын төв сан гэж бий. Сингапурчууд тэтгэвэр авдаггүй учраас ирээдүйд хэрэглэх мөнгөө энэ санд хуримтлуулдаг. Заавал болон сайн дурын замаар хуримтлал үүсгэдэг. Иргэд Хуримтлалын төв санд байгаа өөрсдийн хуримтлалыг орон сууц худалдан авахдаа ашиглаж болно гэсэн хууль 1968 оноос хэрэгжиж эхэлжээ. Ингэхдээ хуримтлалын мөнгөнөөсөө байрны үнийн 15 хувийг төлж болно.

Туршлага 3. Төр орон сууцжуулах хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхдээ “төр-хувийн хэвшил” гэсэн түншлэлийн зарчмаар ажиллах хэрэгтэй

Сингапурт төрийн дэмжлэгээр худалдаж буй орон сууцнуудыг ихэнхийг төр өөрөө барьсан. Энэ нь үнийг хянах боломжийг олгож байв. Гэхдээ сүүлийн жилүүдэд төрийн хөнгөлөлтөөр орон сууц барихад хувийн хэвшлийг оролцуулж эхлэв. 2005 оноос шинэ төсөл хэрэгжиж хувийн компаниуд төрийн дэмжлэгтэй орон сууц барихдаа зураг төслөө гаргаж, барилгаа барьж, худалддаг болов. Энэ нь орон сууц төрөлжих, чанаржих, өрсөлдөөн бий болох нөхцлийг бүрдүүлжээ. 

Нэг байранд амьдрах хүмүүсийн тоо. 1968-2008 он. Эх сурвалж: Housing & Development Board of Singapore

Сингапурын орон сууцжуулах хөтөлбөрийн үр дүн

Өнөөдөр төрийн дэмжлэгтэй барьсан орон сууцнуудад сингапурчуудын 80 хувь нь амьдарч байна. 1981 онд хүн амын зөвхөн 67 хувь байр эзэмшигч, 33 хувь нь хөнгөлөлттэй байрны түрээслэгч байсан бол 2008 онд хүн амын 97 хувь нь орон сууцны эзэмшигч болжээ. Үлдсэн 3 хувь нь хөлсний байранд амьдарч байна.  Нэг хүнд ногдох байрны тоо ч өсөв. 1968 онд нэг өрөө байранд  дунджаар 5 хүн амьдарч байсан бол 2008 онд 1-2 хүн амьдардаг болсон байна.  Өнөөгийн байдлаар Сингапурт нэг хүнд 27 м/кв орон сууц ногдож байна.

Сингапур: Өчигдөр, өнөөдөр

2. Канадын төрийн орон сууцны корпорацийн туршлага

Канадад хүн амыг орон сууцжуулах асуудлыг “Канадын орон сууц, хөнгөлөлттэй зээлийн корпораци” (Canada Mortgage and Housing Corporation – CMHC) хариуцдаг. Корпорацийн түүх 1944 онд “Үндэсний орон сууцны баримт бичгийг” баталсан үеэс эхлэлтэй. Уг баримт бичиг орон сууцтай холбоотой бүх хуулийг нэгтгэж, орон сууцны бүх хөтөлбөрийг хянадаг.  Корпораци өөрөө 1946 онд байгуулагджээ.  1940 оны төгсгөл хүртэл Засгийн газар хүн амын хамгийн орлого багатай хэсгийг дэмжих хөтөлбөр хэрэгжүүлж хөнгөлөлттэй түрээсийн байраар хангаж эхэлжээ. Ингэхдээ Засгийн газар санхүүжилтийн 75 хувийг, орон нутгийн захиргаа 25 хувийг гаргадаг байв.

Хүн амыг орон сууцжуулах, ипотекийн зээл олгох төрийн бодлого үндсэн гурван чиглэлээр хэрэгждэг байна. 

Канадын орон  сууцны корпорацийн үйл ажиллагаа

Канадчуудын хямд өртгөөр орон сууцны мөнгө босгодог санхүүгийн гол эх үүсвэр бол орон сууцны корпорацийн хөнгөлөлттэй зээлийн хүрээнд хэрэгжүүлдэг даатгалын систем. Корпорацийн нийт хөрөнгө ойролцоогоор  19 тэрбум доллар.

Урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ 5 хувь

Өмнө нь огт байр авч байгаагүй, эсвэл сүүлийн 5 жил байр эзэмшээгүй хүн хөнгөлөлттэй зээлээр байр авахдаа байрны үнээс 5 хувийг төлдөг. Харин бусад хүмүүс 25 хувийг өгдөг байна.  Орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлийн хүү нь жилийн 6,5 хувь, хугацаа нь 25 жил. Тухайн иргэн сургууль төгссөн, нэг жил ажилласан байхад орон сууцны зээлд хамрагдах боломжтой. 2006 онд хийсэн тооллогоор хөнгөлөлттэй зээл авсан 10 гэр бүл тутмын 6 нь зээлээ бүрэн төлж дуусчээ.  Энэ нь 2001 оныхоос 5 хувиар өссөн үзүүлэлт юм.

Орон сууцжуулах хөтөлбөр хэрэгжээд 60 жил болоход Канадын гурван иргэн тутмын нэг нь хөнгөлөлттэй зээлд хамрагдсан байна. 

Дэлхийн зарим орнуудын ипотекийн зээлийн нөхцөл

Хөнгөлөлттэй зээлийг дэмжих төрийн тусгай хөтөлбөрүүд

Канадын хууль тогтоомжийн дагуу иргэдэд байр худалдаж авахад нь татварын хөнгөлөлт үзүүлдэг байна. Хөнгөлөлттэй татварын хөтөлбөр нь “Home Buyers’ Plan” (HBP) гэсэн нэртэй. Байр худалдаж авах, эсвэл бариулахыг хүссэн иргэн тэтгэврийнхээ данснаас 25 000 хүртэлх долларыг ашиглах эрхтэй. Ингэхдээ тухайн хүн орон сууцаа өөрөөсөө гадна хөдөлмөрийн чадваргүй ойр дотныхоо хүнд зориулан худалдан авч, эсвэл бариулж болно. Тэтгэврийн сангаас авсан мөнгөө 15 жилийн дотор эргүүлэн төлөх учиртай. Хэрвээ иргэн тухайн жилдээ тодорхой мөнгийг буцаан өгөөгүй бол түүнд нь орлогын албан татвар ногдуулна.  Канадын үл хөдлөх хөрөнгийн холбооноос хийсэн судалгаагаар 1992-2008 оны хооронд 2 сая гаруй канад энэ боломжийг ашиглажээ. Түүнээс гадна 2009 оны нэгдүгээр сараас хойш байр авсан хүмүүст 750 долларын татварын хөнгөлөлт үзүүлжээ. 

Орон сууцны төсөл боловсруулахад шаардагдах анхны үе шатыг санхүүжүүлэх зорилготой “Proposal Development Funding” (PDF) нэртэй хөтөлбөр хэрэгждэг. Уг хөтөлбөрийн хүрээнд төсөл боловсруулагч төслийг орон сууц барих хүртэл боловсруулна. Орон сууц барих хувийн компани, арилжааны бус байгууллагуудад 100 000 долларын үнэ бүхий хөрөнгийг түр ашиглах эрхийг өгдөг. Хэрэв төслийг гүйцэтгэгч амжилттай ажиллаж барьсан орон сууц нь Орон сууцны корпорацийн шаардлагад нийцсэн байвал тэр хөрөнгийг буцааж авдаггүй.

Орон нутгийн иргэдийг орон сууцжуулах хөтөлбөр

Канадын Орон сууцны корпораци мужуудын удирдлагатай хамтраад 2001 оноос “Хүртээмжтэй орон сууц” (Affordable Housing Initiative – AHI) хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж эхэлжээ. 

“Хүртээмжтэй орон сууц” хөтөлбөр хоёр жилийн давтамжтай хэрэгждэг. Санхүүжилтын хэмжээ 1 тэрбум доллар.  Засгийн газар хоёр жилд хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхдээ орон сууцны чухам аль хэсэгт хэрэгцээ илүү байгааг харгалздаг.  Жишээ нь 2001-2002 онд хөнгөлөлттэй түрээсийн байр, орон нутгийн орон сууцны корпорациудын оролцоотой баригдах барилга, түүнчлэн бага орлоготой уугуул оршин суугчдын орон сууцны бүтээн байгуулалтыг голлон хийжээ. Харин 2004-2005 онд бага орлоготой өрхүүдэд зориулж орон сууц барив.

2008 оноос Канадын Засгийн газар орон гэргүй, нэн ядуу хүмүүст зориулсан 1,9 тэрбум долларын хөрөнгө оруулалттай орон сууцны хөтөлбөрийг эхлүүлжээ. 

Канад орон сууц

Дэлхийн эдийн засгийн хямралыг даван туулахын тулд Канадын Засгийн газар 2009 онд “Канадын эдийн засгийн алхмууд” (Canada’s Economic Action Plan) төлөвлөгөө боловсруулж 62 тэрбум доллар төсөвлөжээ.  Энэ нь ДНБ-ий 4,2 хувьтай тэнцэж байв. 

Энэ төлөвлөгөөний хүрээнд байрандаа засвар хийх гэр бүлүүдэд 1350 долларын татварын хөнгөлөлт үзүүлсэн нь хувийн орон сууцандаа хийх хөрөнгө оруулалтыг дэмжиж, барилгын салбарт хөдөлмөр эрхлэлтийг өсгөжээ.