Барилга, хот байгуулалтын сайд З.Баянсэлэнгэтэй ярилцлаа.

–Өнөөдөр барилгын салбарт үүсээд буй хүндрэлтэй асуудлуудыг шийдэхээр УИХ дахь нам, эвслийн бүлэг зөвшилцөж дээрх хуулийн төслийг өргөн барьсан. Хуулийн төсөлд өөрчлөлт оруулснаар нэн түрүүнд ямар асуудлыг шийдэх эрхзүйн орчин бүрдэх вэ?

–Сүүлийн үед Үндсэн хуулийн цэцийн 2015 оны арванхоёрдугаар сарын 9-ний өдрийн 11 дүгээр тогтоолоор Иргэний хуулийн 171-ийн хоёр дахь заалт буюу Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн холбогдох заалтуудыг хүчингүй болгосонтой холбоотойгоор манай салбарт хүндрэл, бэрхшээлтэй асуудлууд үүссэн.

Энэ нь Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн холбогдох заалт нь орон сууцны ипотекийн зээлийн асуудлыг хөндөж байгаа. Энэ үүднээс найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээл олголт банкууд дээр зогссон. Арилжааны банкууд мэдээлэл хийж найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг өгөх боломжгүйгээ мэдэгдсэн. Мэдэгдэл хийснээс хойш энэ асуудлыг шуурхай шийдүүлэхийг хүссэн иргэдийн хүсэлт манай яаманд тасралтгүй ирж байна. Мөн УИХ дээр ч хүчтэй яригдсан. Үүнтэй холбоотой Үндсэн хуулийн цэцээс тайлбар хийхдээ Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хуульд найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээлтэй ямар ч хамааралгүй гэсэн боловч уг чанартаа барьцаалан зээлдүүлэх гэдэг үүднээсээ орон сууцны найман хувийн хүүтэй зээлийг зогсооход хүргэсэн.

Энэ байдлаас гарахын тулд АН, МАХН–МҮАН–ын “Шударга ёс” эвсэл, ИЗНН хамтраад Иргэний хуульдаа нэмэлт, өөрчлөлт оруулах хуулийн төслийг санаачилсан. Найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг явуулах боломж, гарцыг Иргэний хуулиас олж харлаа гэсэн үг. Иргэний хуулийн 170 дугаар зүйлд өмчлөлт нь ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхээ гуравдагч этгээдэд шилжүүлэх хэлцэл хийх бол үүрэг гүйцэтгүүлэгчээс зөвшөөрөл авах талаарх зохицуулалтыг тусгаж, үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн эрхийг баталгаажуулж өгсөн байгаа.

Өөрөөр хэлбэл, барьцаалан зээлдүүлэх тохиолдолд өмчлөгч үүрэг гүйцэтгүүлэгчээс хөлслөх, түрээслэх тохиолдолд зөвшөөрөл авах шаардлагагүй юм. Харин худалдах, шилжүүлэх тохиолдолд зөвшөөрөл авах зайлшгүй шаардлагатай гэсэн зохицуулалтыг хийж өгсөн. Тиймээс дээрх хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулснаар энэ хүндрэлтэй асуудлыг шийдэж, найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээл цаашид саадгүй үргэлжлэх гарц нээгдэж байгаа.

–Өнөөдөр инфляцийн төвшин 2.9 хувьтай байгаа нь найман хувийн хүүтэй зээлийг таван хувь болгох боломж бүрдсэн гэж Монголбанкны удирдлагууд хэлсэн. Үнэхээр бууруулах боломж бий юү?

–Найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээл нь өнөөдөр хамгийн найдвартай, чанартай зээлд тооцогдож байна. Тухайн үед иргэд энэ зээлийг маш сайшаалтайгаар хүлээж авч, боломжтой айл өрхүүд орон сууцанд орж дууссан гэж үзэж байгаа боловч энэ тоо төдийлөн хангалттай бус байгаа юм. Найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөр нь 30 хувь байсан. Энэ нь чанартай зээлд тооцогдож байсан. Өмнөх сайд урьдчилгаа төлбөрийг 10 хувь болгоно гэж зарласантай холбоотой нийгэмд найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийн 30 хувийн урьдчилгаа төлбөртэй явагддаг байсан зүйл үндсэндээ иргэд, аж ахуйн нэгжүүдийг зогсонг байдалд оруулсан.

30 хувийн урьдчилгаа төлөөд орж байсан бол 10 хувийн урьдчилгаа төлөөд орох боломж бидэнд байгаа гэж үзэж байгаа учраас иргэд 10 хувийг илүү сонирхож эхэлсэн. 30 хувийн урьдчилгаа төлөх гэж байсан иргэд ч орон сууцаа худалдаж авахгүй хүлээлтийн байдалд орсон. Үүнтэй холбоотой борлуулалт багасаж эхэлсэн. Салбарын сайдын хувьд найман хувийн хүүтэй зээлийг таван хувь болгох асуудал үндсэндээ ийм хүлээлтийг дахиад битгий бий болгоосой гэж бодож байна. Эдийн засгийн тооцоо судалгаагаа сайн хийвэл энэ болохгүй зүйлгүй. Бид арилжааны банкуудын холбоотой уулзаж, санал солилцсон.

Тэд эх үүсвэрийг нь шийдсэн тохиолдолд найман хувийн хүүтэй зээлийг таван хувь болгох боломжтойг хэлсэн. Гагцхүү эх үүсвэрээ хэрхэн босгох, менежментээ яаж хийх, үүнд Монголбанкны оролцоо байх эсэх, Засгийн газар дангаараа шийдээд явж чадах уу зэрэг зүйлийг ярьж байгаа. Салбарын яамны хувьд хуулийн төслийн хэлэлцүүлгийн шатанд Банкуудын холбоо, иргэд, барилгын салбарт үйл ажиллагаа эрхэлж байгаа аж ахуйн нэгжүүдийн саналыг энэ хуулийн төсөлд тусгаж өгөх ёстой гэж бодож байна.

–Эх үүсвэрээ шийдэж чадвал энэ асуудлыг шийдэх боломжтой гэдгийг аль аль талдаа тайлбарлаж байгаа. Энэ тухайд?

–Энэ асуудалтай холбоотой Хүн амын хөгжил, нийгмийн хамгааллын сайд хуулийн төсөл санаачилсан. Учир нь ипотекийн зээлийг Тэтгэврийн нөөц сангийн тухай хууль гэдэг нэртэйгээр оруулж ирж тэтгэврийн сангаа тусгай сан болгон тэтгэврийн сантайгаа уяж тэндээ хуримтлал үүсгэж, түүгээрээ тэтгэврийн даатгалын шимтгэлийн нэрийн дансны тогтолцоог сайжруулах юм. Цаашлаад сандаа хуримтлал үүсгэж ирээдүйд үүсэж болох хүндрэл бэрхшээлийг даван туулах арга замыг эрэлхийлж энэ хуулийн төслийг оруулж ирсэн. Мэдээж орон сууцны хүү буурч, олон иргэн, айл өрх орон сууцанд хамрагдах асуудал салбарын сайдын хувьд чухал. Шийдэгдэж чадвал хамгийн сайхан зүйл.

Үүнд бид гар бие оролцоно. Гагцхүү өнөөдөр хууль эрхзүйн орчныг нь бүрдүүлэхийн тулд хуулийн төслийг нь боловсруулалцаж, үр өгөөжтэй байх тэр боломжийг иргэдэд гаргаж өгөх ёстой. Үүнийг улстөржүүлэхгүйгээр ажил хэрэг болговол энэ бол богино хугацаанд хийж чадах хамгийн сайхан боломж юм. Түүнчлэн МАХН–МҮАН–ын “Шударга ёс” эвслийн сонгуулийн мөрийн хөтөлбөрт баримталсан бодлого нь чинээлэг, дундаж давхарга бий болгож, төвлөрлийг сааруулж, гэр хороололд амьдарч байгаа иргэдийнхээ ахуй амьдралыг сайжруулах.

Шинээр баригдаж байгаа орон сууцны үнийг 30-40 хувь хямдруулж, орон сууцны хомсдол, дэд бүтцийн доройтол зэрэг үүсээд буй тулгамдсан асуудлыг шийдвэрлүүлэх. Нийслэл хоттой дүйцхүйц дагуул хотуудыг бий болгохыг мөрийн хөтөлбөртөө тусгасан байдаг. Тиймээс энэ бол манай мөрийн хөтөлбөр хэрэгжих бас боломж гэж үзэж хуулийн төсөл дээр нэлээд анхаарал тавьж ажиллаж байгаа.

–Тухайлбал үүнийг ипотекийн зээлтэй хэрхэн холбож байгаа юм бэ?

–Ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийн хүү, орлого сард 28 сая төгрөг, жилдээ 200-300 тэрбум төгрөг буюу хамгийн найдвартай зах зээл байгаа юм. Үүнийгээ бид зөв аваад явбал өнөөдрийн тэтгэврийн даатгалын сан дээр үүсээд байгаа хүндрэлүүдийг эргэн төлөлт, орлогоо эс үүсвэрээ тогтмол эргэлдүүлж дараа даараагийнхаа моргейжоо худалдаж аваад тасралтгүй үргэлжлүүлээд явах хэрэгтэй. Ингэж чадвал урт хугацаанд тогтвортой санхүүжүүлэх боломжийг энэ тэтгэврийн сантай уяж өгснөөр шийдэх бололцоотой гэж үзэж байгаа. Барилгын салбар болоод тэтгэврийн даатгалын сан дээр үүсээд буй асуудал хоёр үндсэндээ адилхан байгаа.

Өөрөөр хэлбэл, тэтгэврийн шинэчлэлийг эрчимжүүлэх, тэтгэврийн даатгалын шимтгэлийн нэрийн дансны тогтолцоонд үе шаттайгаар шилжих ажил өнөөдөр удаашралтай байгаа. Хүн амын насжилт өндөр болж, хуримтлал үүсгэх зайлшгүй шаардлага бий болсон. Урт хугацааны хөрөнгө оруулалтын санг тэтгэврийн даатгалын сан дээр авчирч, хуримтлал бий болгох зайлшгүй шаардлага үүсээд байгаа. Улсын төсвөөс тэтгэврийн даатгалын сан дээр хуримтлал үүсгэх, төсвийн хөрөнгөөс гаргах ямар ч боломжгүй байгаа учраас өнөөдрийн тэтгэврийн санг ирээдүйд бэлэн мөнгө болгож, хуримтлал үүсгэх журмаар ипотекийн зээлтэй уях нь олон улсад байдаг жишиг гэж харж байгаа.

–Одоогоор найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлтэй 180 мянган иргэн байгаа гэсэн. Харин зах зээл дээр ашиглалтад орсон, борлуулахад бэлэн болсон хэдэн орон сууц байна вэ?

-2015 онд урьдчилсан байдлаар улсын хэмжээнд 24350 айлын орон сууц ашиглалтад орсны 18723 айлын орон сууц нь нийслэлд, 5627 айлын орон сууц орон нутагт ашиглалтад орсон байдаг. Энэ онд нийслэлд 18941 айлын орон сууц, орон нутагт 7177 буюу нийт 26118 айлын орон сууц ашиглалтад орох төлөвлөгөөтэй байгаа. Мөн Барилгын хөгжлийн төвийн судалгаагаар өнгөрсөн онд ашиглалтад орсон орон сууцнаас нийслэлд 9757, орон нутагт 2803 айлын орон сууц борлуулагдсан. Харин нийслэлд борлогдоогүй 8964, орон нутагт 2824 айлын орон сууц байна гэсэн мэдээлэл байгаа. Тэгэхээр 27000 орон сууц өнөөдөр ашиглалтад орох боломжтой буюу ипотекийн зээл амжилттай шийдэгдээд явбал энэ хэмжээний орон сууц борлуулалтаа хүлээгээд бэлэн байна гэж ойлгож болно.

Мөн өнгөрсөн оны арванхоёрдугаар сарын мэдээгээр орон сууцны ипотекийн зээл авсан 19413 зээлдэгчийн нийт 581 тэрбум төгрөгийг ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлээд найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээл рүү шилжүүлж, орон сууц шинээр худалдан авахыг хүссэн 41055 иргэнд 2.2 их наяд төгрөгийн орон сууцны ипотекийн зээл шинээр олгохоор шийдвэрлэсэн байна. Энэ нь банкны зээлийн нөхцөл, шалгуурыг хангаж ипотекийн зээл авах боломжтой иргэдийн тоо буурч байгааг харуулж байгаа юм. Тиймээс ипотекийн зээлээр худалдан авах боломжгүй иргэдийн орон сууны асуудлыг шийдэх зорилгоор “Түрээсийн орон сууц” хөтөлбөрийг боловсруулан Засгийн газрын 2015 оны 248 дугаар тогтоолоор батлуулсан. Энэ хөтөлбөрийн хүрээнд манай яам ТОСК–тай хамтраад Улаанбаатарт 350, хөдөө орон нутагт 579 нийтдээ 929 айлын түрээсийн орон сууцны сан бий болгож шилжүүлэхээр ажлын хэсэг гараад ажиллаж байна. Удахгүй Засгийн газрын хуралдаанаар шийдвэрлүүлнэ гэсэн итгэлтэй байгаа.

–Барилгын салбарт үүсээд буй асуудлыг шийдвэрлэхээс гадна энэ салбарт тогтвортой бодлого, тухайлбал савладаггүй үнэ тогтоох хэрэгтэй юу?

-Улс орны эдийн засгийн томоохон хэсгийг авч явдаг гол салбарын хувьд үнэхээр хүндрэлтэй байдал үүссэн байгаа. Нэг бол урьдчилгаа төлбөрийг 10 хувь болгох нөгөө талаас найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг таван хувь болгох гээд хүлээлт үүсгэж байна. Ер нь барилгын салбар савлаад байдаг салбар биш. Энэ салбарын гол ачааг хувийн хэвшлийнхэн нуруундаа үүрч явдаг. Хувийн хэвшлүүд том байр эзэлдгийнхээ хувьд аж ахуйн нэгжүүд унахад банк санхүүгийн байгууллагуудаа чирч унагах, дампууруулах байдалд оруулдаг.

Тиймээс эдийн засагт нөлөөлдөг энэ том салбараа төрөөс тодорхой хэмжээгээр бодлогоор дэмжиж явах зайлшгүй шаардлагатай. Өнөөдөр аж ахуйн нэгжүүдийн дунд зогсонги байдал үүссэн байна. Найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээл бол аажмаар зугуухан явж байгаа асуудал. Аж ахуйн нэгжүүдийн борлуулалт зогссон. Борлуулалт зогссоноор үнэ унасан байна. Ийм үед бид таван хувийн зээлийн хүүгийн асуудлыг гаргаж тавихаар магадгүй өнгөрсөн хугацааны алдагдлаа нөхөхийн тулд аж ахуйн нэгжүүд орон сууцны үнээ өсгөж болзошгүй. Энэ мэт эрсдэлтэй сөрөг байдлууд гарахгүй гэх баталгаа байхгүй учраас бид аж ахуйн нэгждээ хуулиар хамгаалсан төрийн захицуулалтыг хийж өгөх ёстой. Тэгж байж үнийг тогтвортой барих болно.