Монгол Улсын Их Хурал нь хууль тогтоодог, иргэдийнхээ эрх ашгийг баталгаажуулдаг бус, харин баахан түүхий хууль “үйлдвэрлэдэг”, тэдгээр хуулийнхаа хор уршгийг арилгах гэж дахин түүхий заалт оруулдаг, ингэхдээ хүний эрх зөрчдөг газар болж хувирчээ. Ялангуяа газрын харилцаан дахь хууль эрх зүйн ойлгомжгүй байдлаас үүдэлтэй хүний эрхийн зөрчил түгээмэл байна.

Улсын тусгай хэрэгцээ юу, эсвэл хуульчилсан луйвар уу?

Монгол улс Үндсэн хуулиндаа иргэнд газар өмчлүүлэх, эзэмшүүлэх эрхийг нь нээгээд өгчихсөн мөртөө бусад хуулиндаа нарийн суулгаагүй. Болсон болоогүй журмаар шийдэх гэж оролддог. Саяхан Газрын тухай багц хуулийг УИХ-д оруулаад унасан. Тэгэхээр нь иргэдээс газрыг нь салгах өөр нэгэн зальжин арга бодож олжээ. Эрх баригчид нэгэнт газрын харилцааг үндсээр нь шинэчлэх хууль баталж чадахгүй хойно хэсэг хэсгээр нь хуулийн нэмэлт, өөрчлөлт маягаар батлахыг оролдож байна. Ингэхдээ улсын тусгай хэрэгцээний газар гэсэн ойлголтыг сонгожээ. 

Одоо мөрдөгдөж буй Газрын тухай хуулийн 16.1-д: Улсын тусгай хамгаалалттай газар, хилийн зурвас, улсын батлан хамгаалах болон аюулгүй байдлыг хангах зориулалтаар олгосон газар, элчин сайдын яамдууд, консулын газар, олон улсын байгууллагад олгосон газар, шинжлэх ухаан, технологийн сорилт, туршилт болон байгаль орчин, цаг агаарын төлөв байдлын байнгын ажиглалтын талбай, аймаг дундын отрын бэлчээр, улсын тэжээлийн сангийн хадлангийн талбай, бүтээгдэхүүн хуваах гэрээний дагуу хайгуулын зориулалтаар ашиглах газрын тосны гэрээт талбай, чөлөөт бүсийн газар, цөмийн төхөөрөмж барих, ашиглах зориулалтаар олгосон газар, хилийн боомтын бүс гэсэн нийт 12 төрлийн газрыг улсын тусгай хэрэгцээний газар гэж үзнэ гэж заасан байдаг.

Хамгийн гол нь хуулинд иймэрхүү хоёрдмол заалт орохоороо дараа нь зальжин нөхдийн буруугаар ашиглах аятайхан нөхцөл болж ард түмэн түүнийх нь хор уршгийг амсдаг гашуун туршлага бидэнд бий. 

Харин дээр дурьдсан Газрын тухай хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах тухай хуулийн төсөлд тусгай хэрэгцээний газрын заалтад дахин нэг заалт нэмж “Үндэсний хэмжээний бүтээн байгуулалт, дэд бүтцийн төсөл хөтөлбөр хэрэгжүүлэх газар ....” гэж оруулжээ.

Эхлээд харахад энэ нь гэм хоргүй заалт юм шиг харагдах ч цаанаа явуургүй санаа агуулж байна. Чухам ямар бүтээн байгуулалтыг хэлээд байгаагаа тодруулаагүй, зүгээр л “төсөл, хөтөлбөр” гээд заачихсан. Энэ нөхцөлд улсын хэмжээний төсөл, хөтөлбөр гэсэн нэрийн дор аль нэгэн бизнесмен лоббидоод ороод ирнэ. Тэгээд аль ашигтай газрыг улсын тусгай хэрэгцээний газар гэж зарлана. Хуулийн төслийн ажлын хэсэгт нь дандаа яамдын төрийн нарийн бичгийн дарга нар байна. Яагаад гэвэл төрийн нарийн бичгийн дарга нар тендер хариуцдаг. Дэд бүтцийн төсөл, хөтөлбөр гэдгээр далимдуулж тендерүүд олноор орж ирнэ. Гэтэл өнөөдөр тендер гэж ямар их будлиан, хуйвалдаан байдгийг бид мэднэ.

Хууль санаачлагчид энэхүү нэмэлт өөрчлөлтийг яаралтай оруулах цаг болсон гэж үзэж байгаа ч энэхүү заалтаас болж хүний эрх зөрчих тохиолдол гарахгүй гэдэгт баталгаа өгч чадсангүй. 

Хуулийн төслийг УИХ-д танилцуулах үеэр зарим гишүүд дээрх заалт чухам ямар учиртай болохыг мэдэх гэж оролдсон. Тухайлбал УИХ-ын гишүүн О.Баасанхүү үндэсний болон томоохон бүтээн байгуулалт гэж байгаагийн ялгаа нь юунд байгааг мэдэхийг хүссэн. Харин С.Оюун гишүүн үндэсний хэмжээний томоохон төслүүд гэдэгт ямар төсөл орох талаар асуугаад, төслүүдийг жагсаалт байдлаар гаргаж Улсын Их Хурлын тогтоолоор байталж байвал зүйтэй гэсэн санал гаргасан нь дэмжигдсэн байна. Хууль санаачлагчийн илтгэлийг танилцуулсан УИХ-ын гишүүн, ЗГХЭГ-ын дарга С.Баярцогтын хэлснээр хууль батлагдсан тохиолдолд Алтанбулаг-Улаанбаатар-Замын Үүдийн Азийн хурдны зам /АНЗ/, Рашаант Маань чиглэлийн Богдхан төмөр зам, Богдхан уулыг тойрсон хурдны зам, Майдар эко хот байгуулах, Төв аймгийн Хөшгийн хөндийд барьж байгаа Олон улсын нисэх онгоцны буудал барих, Төв аймгийн Хөшигийн хөндийд барьж байгаа олон улсын нисэх онгоцны буудлыг түшиглэн байгуулах дагуул хот байгуулах зэрэг хэд хэдэн төсөл хэрэгжүүлнэ гэлээ.

Газрын асуудал нийгэмд ширүүн маргааныг өрнүүлдэг учир ард түмний хувьд маш чухал ийм хуулийг баяр наадам дөхөж байгаа, амралт эхэлж байгаа, хүмүүсийн анхаарал суларсан ийм үед батлахаар шийдсэн бололтой. 7 дугаар сарын 7-8 ны өдрүүдэд, бүр ээлжит бус хуралдаан зарлаж байгаад хэлэлцэхээр тов гаргасан байх юм. 

Хамгийн гол нь хуулинд иймэрхүү хоёрдмол заалт орохоороо дараа нь зальжин нөхдийн буруугаар ашиглах аятайхан нөхцөл болж ард түмэн түүнийх нь хор уршгийг амсдаг гашуун туршлага бидэнд бий. 

Дахин төлөвлөлтийн нэгэн НО

Нийслэл хотын хөгжилд том дэвшил авчрах гэр хорооллыг дахин төлөвлөх хөтөлбөр жам ёсоороо явж чадалгүй газрын салбар дахь хуулийн бантангаас болж хүний эрх зөрчдөг бас нэгэн эх үүсвэр болж хувираад байна. Нийслэлийн гэр хорооллын хөгжлийн газар, ТОСК-д их гомдол ирдэг ч гомдол гэж авч үздэггүй, гомдол ирдэггүй гэж мэдээлдэг.

Харин шүүх дээр газрын маргаан маш их ачаалал үүсгэж буй талаар Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн Шүүхийн ерөнхий зөвлөлийн цахим хуудас дээрх ярилцлагад дурьджээ. Тодруулбал, төрийн өмчийн газрыг иргэд, байгууллагад эзэмшүүлэх, ашиглуулах, өмчлүүлэх эрхтэй захиргааны байгууллагууд газар олголт хийхдээ газрыг давхцуулдаг, бусдын эзэмшил, өмчлөлийн газар болон байшин, барилгын орц гарцыг хаадаг, оршин суугчдын нарны гэрэл хаадаг, зай хэмжээ, галын аюулгүй байдал хангагдах наад захын шаардлагыг зөрчдөг зэрэг шалтгаанаас үүдэлтэй маргаан гардаг. Мөн хот төлөвлөлттэй холбоотой зам барих, гэр хорооллыг барилгажуулахтай холбоотойгоор захиргааны байгууллагаас өмнө гаргасан шийдвэрээ цуцлах, өмнө нь гаргасан алдаатай шийдвэрээ засах зорилгоор гаргаж байгаа шийдвэрүүд нь газрын маргаан үүсэх шалтгаан болдог гэжээ.

Мөн барилгажуулалттай холбоотой гомдол, маргаан тасардаггүй. Тухайлбал нийслэлээс баталсан журамд тухайн компани иргэдтэй тохиролцоод газрын 75 хувийг чөлөөлж чадвал бүтээн байгуулалтын ажлаа хийж болно гэж заасан. Үүнийг далимдуулж компаниуд хоёр хоногийн дотор гэрээгээ хийхгүй бол бид асуудлыг хариуцахгүй гэж хэлээд иргэдийг дарамталдаг. Шахаанд орсон иргэн хэлсэн үнээр газраа өгөхөөс өөр аргагүй болдог.

Гэр хорооллыг хөгжүүлэх нь нийгмийн чухал ажил ч зарим хүний үндсэн эрхийг гаргуунд хаяж болно гэсэн үг биш. 

Дахин төлөвлөхөөр тогтсон байршилын нэгдүгээр эгнээний айлуудын газрыг хөндлөнгийн этгээд үнэ цохиж аваад зочид буудал, худалдаа, үйлчилгээний газар барих зэргээр тэс өөр зориулалтаар ашиглаж эхэлдэг тохиолдол цөөнгүй. Арын эгнээний айлуудад байшингийнхаа суурийг тулгаад ухчихдаг. Угтаа энэ газар нь ногоон байгууламж зэрэг хот тохижуулахад төлөвлөгдсөн газар байдаг. Энэ тохиолдолд газрын эзэд нийслэлийн оролцоогүйгээр компанитай тохироод газраа өндөр үнээр зарчихсан байх магадлал өндөр. Зараад явсан айлуудын аз, арын эгнээнд үлдсэн айлуудын хохь болоод эрх нь зөрчигдөөд үлддэг. Барилгын ажлыг гэр хорооллоос хэдэн метрийн зайд явуулах ёстой вэ гэсэн журам байдаггүй. Иргэд нийслэл дээр очоод гомдол мэдүүлэхээр бид мэдэхгүй гэдэг.  

Цагаан Хуаран консалтинг гэдэг компани Улаан Хуаранд 149 айлтай гэрээ байгуулахаар төлөвлөөд бүгдтэй нь тохиролцож чадаагүй учраас нэг бүрчлэн тохиролцохоор болсон. Зарим нэг айл гэрээний нөхцлийг зөвшөөрөхгүй болохоор нь цагдаад өгчихсөн.

Энэ мэтээр Нийслэлийн удирдлага, Засгийн газар хоёр иргэн, компани хоёрын зодолдохыг хөндлөнгөөс хараад сууж байдаг.

Нийслэлийн захиргааны хэргийн анхан шатны 20 дугаар шүүх 634 хэргийг шийдсэний 38 хувийг газрын маргаан эзэлж байна.

Түүнээс гадна иргэд, компани, төрийн аль нь ч газрын нөхөн олговрын хэмжээ ямар байх талаар нэгдсэн ойлголтгүй байна. 2014 оны 7 сард нийслэлийн удирдлагын 126-р тогтоолоор “Нийслэлийн нутаг дэвсгэрт газрыг худалдан авах болон нөхөн олговортой эргүүлэн авах, солих журам” гэдгийг баталж зам, шугам, барилга байгууламж, талбай зэрэг улсын тусгай хэрэгцээний газрыг тодорхойлсон. Гэтэл нөхөн олговрынх нь хэмжээг харахаар үнэхээр инээд хүрэм. 1997 онд Засгийн газраас баталсан журмаар 1м квадрат газрыг 13 200 төгрөгөөр үнэлсэн. Гэвч сая 2014 онд баталсан журмаар нөхөн олговрын хэмжээ хэд байхыг зааж өгөөгүй. Э.Бат-Үүл 2012 онд хотын дарга болохдоо 1 м.кв газар дор хаяж 1 сая төгрөг болно гэж хэлсэн.

Хууль нь ойлгомжгүй байдгаас болж газрын маргаан шүүх дээр овоордог.

Мөн 2011 оны 6 дугаар сард НИТХ-ын 92 дугаар тогтоол гарч 1м.кв газарт 100 мянган төгрөгний нөхөн олговор олгохоор тогтсон. Үүний дараа 100 айл орчмын хэсэг айлууд газраа энэ үнээр зарчихаад Хурд компаний барьсан байруудад орчихсон. Гэвч бодит байдал дээр айлуудын газрыг 1м.кв тутмыг 13 200 төгрөгөөр үнэлсэн тохиолдол олон.

Жишээ нь Сүхбаатар дүүргийн 14 дүгээр хорооны ажлын байрны нөхцлийг сайжруулах, Сэлбэ дэд төвийн төсөлд хамрагдаж буй айлуудыг түр нүүлгэн шилжүүлэхтэй холбоотой хоёр иргэнд нөхөн олговор өгчээ. Ингэхдээ нэг айлынх нь 493 м.кв газрыг 6,5 сая төгрөгөөр авсан. Өөрөөр хэлбэл аль 1997 оны журмаар 1 м.кв-ыг нь 13 200 төгрөгөөр үнэлсэн гэсэн үг. 

Хууль нь ийм ойлгомжгүй байдгаас болж газрын маргаан шүүх дээр овоордог. Улсын хэмжээнд 2014 оны байдлаар захиргааны 1187 хэрэг шийдэгдсэн. Үүнээс Нийслэлийн захиргааны хэргийн анхан шатны 20 дугааршүүх 634 хэргийг шийдсэний 38 хувийг газрын маргаан эзэлж байна. Цаана нь шүүхэд очоогүй маргаан хичнээн байгааг мэдэхгүй.