г.түмэнжаргал 2015.03.16 | Сонин: Өнөөдөр сонин

Үндэсний компаниуд бүтээн байгуулалтын чадавх, нөөцөө алдах аюултай

Үндэсний компаниуд бүтээн байгуулалтын чадавх, нөөцөө алдах аюултай
Монголын барилгын ундэсний ассоциацийн гуйцэтгэх захирал Г.Түмэнжаргал

Монголын барилгын үндэсний ассоциацийн гүйцэтгэх захирал Г. Түмэнжаргалтай ярилцлаа.

-“Бүгээн байгуулалтын улирал” эхлэх гэж байна. Барилгын салбарт энэ жил хэдий хэмжээний хөрөнгө оруулах төлөвтэй байна вэ?

Сүүлийн жилүүдэд барилга бусад салбараас илүү өсөж байгаа. Орон сууцны эрэлтийг даган энэ салбар хөгжиж байна. Орон сууц барихын тулд нийгэм, инженерийн дэд бүтэц зайлшгүй шаардлагатай тул энэ төрлийн барилгын ажил ч их хийж буй. Барилгын хөрөнгө оруулалтыг улсын болон нийслэл, орон нутгийн төсвийн, хувийн хэвшлийн гэж ангилж болно. Мөн “Чингис” бондын хөнгөлөлттэй зээл, донор байгууллагуудын, гадаадын хөрөнгө оруулалттай томоохон төслүүд бий. Концессийн гэрээгээр ч багагүй ажил гүйцэтгэж байна. Энэ жилийн хөрөнгө оруулалт өнгөрсөн жилийнхээс өсөхгүй ч нэг их буухгүй.

Нийгэм, инженерийн дэд бүтцэд улсын төсвийн болон гадаадын хөрөнгө оруулалт нэлээд орж ирэх төлөвтэй. Орон сууцны зах зээлийг дэмжих нь зөвхөн барилгын салбарыг биш, энэ салбарт ажиллаж буй 70.000-90.000 хүн, электрон, ахуйн хэрэглээний бараа, тавилгын үйлдвэр, барилгын материалын үйлдвэрлэл, худалдааны салбарыг хөгжих боломж бүрдүүлдэг. Бид энэ нөлөөллийг судалж эхэлсэн.

-Энэ жил улсын эдийн засаг сайнгүй байгаатай холбоотойгоор орон сууц үл хөдлөх хөрөнгийн салбар ямар байх нь олон нийтийн анхаарлыг их татаж байгаа. Эдийн засгийн хямрал барилгынханд хэрхэн нөлөөлж байна вэ?

Эдийн засгийн байдлаас шалтгаалж орон сууцны зах зээл уналттай байгаа нь үнэн. Гэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл тодорхой циклийн дагуу өсөлт, бууралттай байдаг учир энэ нь түр зуурынх юм. Үнэ цэнэ нь үргэлж өсөн нэмэгддэг алт, урлагийн бүтээл, патент, үл хөдлөх хөрөнгө гэсэн дөрөвхөн зүйл байдаг гэж ярьдаг шүү дээ. Зах зээлийн байдлаас шалтгаалж, өдгөө үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ бага зэрэг унаж буй ч буцаад өснө гэсэн үг.

-Барилгын салбар импортоос хамаардаг учир долларын ханш өсөж буй одоогийн нөхцөлд орон сууцанд хөрөнгө оруулалт хийх, эсэхээ шийдэж чадахгүй аж ахуйн нэгж цөөнгүй байна гэж дуулсан.

Барилгынхан валютын ханш хэр өсөх, эдийн засаг ямар байх, худалдан авагч бий юү, тэр нь мөнгө, ажилтай юм уу гэдгээс шалтгаалж хөрөнгө оруулах, эсэхээ шийддэг. Өнгөрсөн хоёр жилд ам.долларын ханш бараг 40 орчим хувиар нэмэгдсэн. Барилгын материал, ажиллах хүчний ихэнхийг гадаадаас оруулж ирдэг тул барилгын өртөг 3040 хувиар өссөн гэсэн үг. Өнгөрсөн 10 жилд орон сууцны зах зээлд төсөл хэрэгжүүлж, үл хөддөх хөрөнгийн менежмент хийж буй компаниудын хувьд 2009 оны хямралын үеэр багагүй бэрхшээл туулсан.

Энэ хугацаанд тогтвортой ажилласан аж ахуйн нэгжүүд туршлага хуримтлуулж. хэзээ хойшоо оруулж. хэзээ татахаа мэддэг болсон. Зарим хүн барилгын салбарыг төрөлжөөгүй, хоцрогдсон дүрэм журам, стандарттай, засаглалын хувьд буруу тогтолцоотой гэж шүүмжилдэг нь үнэн.

Буруу тогтолцоотой учир компаниуд төрөлжихөд нь үл хөдлөх хөрөнгө хөгжүүлэгч, захиалагч, ерөнхий гүйцэтгэгч, ханган нийлүүлэгчийн эрх, үүргээ өөрөө хэрэгжүүлж, хариуцлагаа үүрч байгаа нь эдийн засгийн өсөлт буурсан ийм үед илүү уян хатан шийдвэр гаргахад чухал байж магадгүй.

Сүүлийн үед энэ салбарт нэлээд олон хөрөнгө оруулагч, тэр дундаа хувь хүмүүс ч цөөнгүй орж ирсэн. Тэдний зарим нь хямрал туулж үзээгүй, туршлага мэддэг дутуу тул хөрөнгө оруулалтаа хэзээ хийх болон татах, эсэхээ мэдэхгүй хэцүүдэж байна.

-Иргэдийн худалдан авах чадварт тохироогүй байрны нийлүүлэлт нэмэгдэж, эрэлтээ давсан ч орон сууцны үнэ төдийлэн буурахгүй байгаа.

Барилгын салбарт хувийн хэвшлийнхэн жилд 2.5 их наяд орчим төгрөгийн хөрөнгө оруулдаг. Орон сууц үнэтэй байна, хямдруул гэх нь зах зээлийн харилцаан дахь зйв шийдэл биш. Ийм хязгаар тавибал барилгын салбар уналтад орох аюултай.

Эдийн засаг хямарч, иргэдийн орлого буурсан энэ үед хэн бүхэн л хямд орон сууц авахыг хүснэ. Бага орлоготой иргэдэд зориулсан нийгмийн орон сууц гэсэн ойлголт байдаг.Нийгмийн орон сууц барих төсөлд төрөөс ямар нэгэн бодлого гаргаж дэмжих ёстой болохоос биш, зах зээл рүүгээ халдаж, үнийг нь унагаана, хямд байх ёстой гэж зүтгэх ёсгүй.

-Орон сууц бол үл хөдоөх хөрөнгө. Тийм болохоор үнэ нь хэзээд өсөж ёстой. Гэтэл манайд орон сууцны үнийг хямдруулья гэж яриад байдаг нь аж ахуйн нэгжүүдэд дарамт болдог гэсэн үг үү?

Барилгын салбар дотроо орон сууц, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг үндэсний томоохон компаниуд хөгжүүлж ирсэн. Манайхан социализмын үед орон сууцыг хуарангийн хэлбэрээр олноор нь барьсан. Харин зах зээлийн нийгэмд үнэтэй, өндөр зэрэглэлийн, хямд байрны аль алиныг барих боломжтой. Төрийн бодлого бага орлого- той иргэдээ орон сууцжуулах, тэр хүмүүсийг хэрхэн дэмжихэд чиглэж, үйл ажиллагаагаа тодорхой болгож, хувийн хэвшлийнхэнтэй нягт холбоотой ажиллах ёстой.

Тэгэхгүй бол хувийн хэвшлийнхэн хэрхэн хөрөнгө оруулах, хаана газар авах, тэр газарт нь нийгэм, инженерийн дэд бүтэц очих уу гэдгээ тодорхойлох боломжгүй. Манай салбарт нэг ам метрийг ийм үнээр барьсан байхад яагаад өчнөөн төгрөг нэмж зарав гэдэг бас нэг буруу ойлголт бий.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг ам метриин үнээс гадна олон зүйлээр илэрхийлдэг. Нийгмийн дэд бүтэцтэй, ногоон байгууламжтай, эсвэл олон авто зогсоолтойгоос гадна агаарын чанар, өрөөний зохион байгуулалт гээд. Хүмүүс байршил сайтай, чанартай байрыг маш хямд авахыг хүсээд байгаа нь үнэндээ зах зээлийн чөлөөт нийгэмд байж боломгүй зүйл. Хэрэв хямд буюу ердийн байр авах бол хотын зах руу явахаас өөр аргагүй.

-Зөвхөн аж ахуйн нэгжүүд ч , биш иргэд ч орон сууц худалдаж авахдаа тодорхой мэдээлэл авахыг хүсдэг. Үнэ нь буурах, эсэх, найман хувийн хүүтэй зээл үргэлжлэх үү  ямар нэгэн хөнгөлөлт, урамшуулал бий юү гэдгийг мэддэггүй.

Нэг давуу тал нь Улаанбаатар хот Иргэдийн худалдаж авах чадварт нийцсэн орон сууцны стратеги гэдэг бичиг баримттай болсон явдал. Дэлхийн банкны санхүүжилтээр мэргэжлийн баг уг баримт бичгийг боловсруулсан.

Маш сайн болсон гэж үзэж байгаа. Манайхан орон сууцны үнэ буурах уу гэж их асуудаг. Гэтэл орон сууц худалдан авсан иргэд үнээ буулгахыг хүсэхгүй. Хүмүүс “Би төдөн жилийн өмнө байр авсан одоо миний байрны үнэ өссөн. Яаж ийж байгаад байр авсан нь дээр.

Илүү зарлага гаргахгүй, мөнгөө хуримтлуулж, амьдралын хэв маяг минь ч өөрчлөгдөөд амьдралын төлөө илүү их хичээдэг болсон” гэж ярих нь бий. Энэ жил орон сууц худалдан авахад хамгийн тохиромжтой жил. 2009 дны хямральш үед худалдаж авсан байрны үнэ цэнэ бараг хоёр дахин нэмэгдэж байсан.

-Бага орлоготой, урьдчилгаа төлбөрөө төлж чадахгүй иргэд орон сууц авахад төрөөс тодорхой хэмжээний дэмжлэг үзүүлэх болсон. Ялангуяа нийслэлийн ЗДТГ нэлээд сайн ажиллаж байна.

АНУ-д тансаг зэрэглэлийн орон сууцанд бага орлоготой хүмүүс аМьдрах тохиолдол бий. Нийгэмд ялгаа зааг үүсгэхгүй гэж тухайн иргэн байр худалдаж авахад нь үнийн зөрүүг улсаас өгдөг шийдэл нь энэ. Гэтэл манайд орон сууцны хөтөлбөр хэрэгжүүлэхдээ үргэлж хуарангийн маягаар барьдаг, тэнд нь дандаа бага орлоготой иргэд амьдарна гэсэн имиж бүрдүүлэх гээд байдаг.

Яваандаа тэр нь нийгмийн доод давхаргын хүмүүсийн хуаран болдог жишиг дэлхийд цөөнгүй. Зарим газарт гэмт хэргийн үүр болох тохиолдол ч бий. Заавал хүмүүсийг тусгаарлаж, энэ бол бага орлоготой иргэдийн орон сууц шүү гэх шаардлагагүй.

Төр маш сайн зохицуулалт хийвэл бага орлоготой иргэд өндөр үнэтэй барилгад амьдрах боломжтой шүү дээ. Энэ ажилд манай гишүүн компаниуд, орон сууцны хөрөнгө оруулагчид нэлээд анхаарч, төр засагтай хамтран ажиллахад бэлэн байгаа. Хамгийн гол нь уялдаатай, зөв, оновчтой бодлого, стратеги хэрэгтэй.

-Танай байгууллага өнгөрсөн онд орон даяар орон сууцны эрэлт, нийлүүлэлтийн судалгаа хийсэн. Үр дүнд нь манайх ямар бодлогоор зах зээлээ дэмжих ёстойг тодорхойлж чадсан болов уу?

Манайх Барилга, хот байгуулалтын яамтай хамтран уг судалгааг хийхдээ орон сууцны үнэ, байршил, өрөөний тоо,хийц бүтээц гэсэн дөрвөн чиглэлээр эрэлт нийлүүлэлтийн зөрүүг гаргаж, цаашид иргэдэд зориулж ямар байр барихыг тодорхой болгосон гэж үзэж болно. Өдгөө манай улсад бодит орлоготой, орон сууц авах боломжтой 60.000 иргэн байгаагийн 70 орчим хувь нь 1.8 сая хүртэл төгрөгийн үнэтэй хямд орон сууц авахыг хүсэж байна гэсэн.

Гэтэл зах зээлд нийлүүлж буй орон сууцны 50 орчим хувь нь 1.8-2.8 сая төгрөгийн үнэтэй учир эрэлт, нийлүүлэлтийн зөрүү гарчихаж байгаа юм. Мөн нэг өрөө байрны нийлүүлэлт илүү, гурван өрөө байрных дутагдалтай байна. Найман хувийн хүүтэй зээлийг 80 ам метр хүртэлх талбайтай байранд өгнө гэснээс шалтгаалж, иргэд хуучин 1-2 өрөө байраа зарж, амьдрах орчин нөхцөлөө сайжруулах үүднээс 80 ам метр талбайтай гурван өрөө байр авах болсонтой энэ нь холбоотой.

Байршлын хувьд олонх нь хотын төв Чингэлтэй, Сүхбаатар дүүрэгт байр авахыг хүсэж байна. Баянзүрх дүүрэгт нийлүүлэлт илүүдэлтэй бол Чингэлтэй дүүрэгт эрэлт илүү нь бий. Энэ жил орон сууц худалдан авахад хамгийн тохиромжтой жил. 2009 оны хямралын үед худалдаж авсан байрны үнэ цэнэ бараг хоёр дахин нэмэгдэж байсан.

-Орон сууцны зах зээлийн цаашдын нөхцөл байдлын талаар танай гишүүн компаниуд юу ярьж байна вэ. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл тодорхой циклийн дагуу өсөж, буурч байдаг гэсэн шүү дээ. Хэдийд сэргэх бол?

Макро эдийн засгийн байдал, зах зээл, төрийн бодлого тогтворгүй. Урт хугацааны бодлого, үйл ажиллагаа үгүйлэгдэж буй өнөөгийн нөхцөлд орон сууцны хөрөнгө оруулагчдад ойлгомжгүй асуудлууд маш их байдаг. Улирлын шинжтэй үйл ажиллагаа явуулдаг, хөрөнгө оруулалтаа нөхөх хугацаа удаан.

Барилгын салбарын уналт цаашид үргэлжилбэл үндэсний компаниуд өсөлтийнхөө жилүүдэд бүрдүүлсэн хүний нөөц, менежментийн сайн тогтолцоо, нийт салбарын бүтээн байгуулалтын чадавх, ажиллах хүч, нөөцөө алдах аюултай.