Баярсайхан.Н 2015.04.06 | Сайт: Vip76.mn

Зах зээл жамаараа тохиргоогоо хийж байгаа

Зах зээл жамаараа тохиргоогоо хийж байгаа
Монголын үндсэний барилгын ассоциацийн тэргүүн дэд ерөнхийлөгч Н.Баярсайхан

Монголын үндсэний барилгын ассоциацийн тэргүүн дэд ерөнхийлөгч Н.Баярсайхантай барилгын салбарын талаар ярилцлаа.

-Эдийн засгийн хямралыг дагаад Барилгын салбарт удаашрал үүсээд байна. Та үүнийг юутай холбон харж байна вэ ?

Хямарна гэдэг үгийг гэдэс дотор эвгүйтэж туулгах, бие аягүйтэх гэдгээр мэдэж өссөн. Бидний өвөг дээдэс тэрэнд нь таарсан туулга, эм хандаар дарж байсан, одоо ч байгаа. Бие хямраснаар өсөлт удаашрана гэж юу байхав дээ. Ёстой олон жил өлөн зэлмүүн байвал юу гэхээс. Орсон гарсан бүхэнтэй мэндтэй, өөрийнхөө өсч торниж буйгаа харуулж явах нь хүний ёс биздээ.

Харсаар байтал хаа сайгүй бүтээн байгуулалт, тэнгэр өөд тэмүүлэх өндөр цамхагууд, тэнд энд орон сууцууд сүндэрлэх хотод ирээд буцах бүгд биднийг үсрэнгүй хөгжиж буйг анзаарч магтах үгээ харамгүй шиддэг. Ялангуяа сүүлийн аравхан жилд хот маань өнгө зүсээ эрс өөрчилсөн. Эдийн засгийн хямрал гэдгийг мөнгө нь багадах гэж ойлгодог.

Хур тунадасгүй он жилүүдэд, ургамал ногооны гарц хумигдан, тэр хэрээр өвс тэжээл хомсдож, турж үрэгдэж шалихгүй ч, ашиг шим муудах малын сүү сааль татрах гэхчилэн дагавар сөрөг үр дүн гардаг даа. Хямрал хэдэн саяар нь авч явдаг зуд, ган биш юм уу даа.

Газар хүчтэйхэн шилгээж хөдлөөд барилга байшин нураачихгүй байгаа цагт, хямраад байгаа биед нөлөөлөх сөрөг үр дагавруудыг угтан давах ухаан бидэнд байх хэрэгтэй.

Зах зээл жамаараа цаг зуур тохиргоогоо хийж байгаа гэж би ойлгож байна. Хэт их хурдлах зам зуур, хурдаа хасахаас ч аргагүй огцом эргэлт, мушгиа орж ирдэг шиг бидэнд анхааруулж байгаа дохио болов уу. Дунджаар нэг метр квадрат нь 500 америк доллараас эхэлсэн орон сууцны үнэ 1,000 ам.доллар хүрсэн өнөөгийн зах зээлийн ханш жамаараа яваа үнэ ханш.

Гагцхүү үүний уршиг нь хадгаламж зээл, уул уурхай бизнесээс ахиуц ашигтай байх нэг мөчлөгт дотоод, гадны хөрөнгө оруулагчид шууран орсоноор чанар мартагдсан барилгууд бий болсон. 100 төгрөгөөрөө хөрөнгө оруулалт хийгээд л 150 төгрөг олоод гардаг шунал хөдөлгөсөн сонин зах зээл байлаа шүүдээ.

Удаашрал биш байхаа. Барилгын зах зээл дараагийн үе шатанд шилжих бэлтгэлээ базааж байгаа байх. Ялангуяа хөөсөрсөн үнэ, нийлүүлэлт болон эрэлтийн тэнцвэржүүлэлт, зах зээл өөрөө тохиргоогоо хийх мөчлөг гэж би харж байгаа. Банкнуудын өгч байгаа мэдээллээс харахад өнөөдөр дөчин мянга шахам өрх орон сууцны зээлтэй, тэгтэл  автомашин, цалин, тэтгэврийн зээл авсан тоо хамаагүй илүү гэх юм.

Орон байр үл хөдлөх хөрөнгө гэх утгаараа илүү жин дарах нь ойлгомжтой, гэр бүл тухайн сард олсон орлогынхоо 30-40%-г орон сууцны зээлээ төлөхөд зарцуулах боломжтой бол асуудалгүй амьдрах нөхцөл бүрддэг юм байна лээ. Бусдыг нь идэж уух, өмсөж зүүх энэ тэр асуудлаа шийдэхэд хангалттай гэсэн.

Зүрх зогсвол яах бэ, хямрал биш биздээ. 
-Барилгын салбарт хямрал байна уу, эдийн засгийн хямрал эсвэл мөчлөг нь хэрхэн нөлөөлж байгаа талаар та ямар бодолтой байна. Хямралыг ер нь юу гэж харж байна вэ ?

Удаашрал гэдэг талаас нь өөрийнхөө бодлыг сая хуваалцлаа. Хямралыг хүний бие талаас нь ярилцлаа. Зүрх зогсвол яах бэ, хямрал биш биздээ. Зарим нэг эд эрхтэн доголдвол хямрана даа. Барилгын салбар уул уурхай, аж үйлдвэр, технологи шиг чиглүүлэгч зах зээл биш гэдгийг би сайн ойлгодог.

Гэхдээ ганцхан үнэн нь аав болгон гэр бүлийнхээ дээрээс шарах нарыг халхалах дээвэр, хажуу хавиргаас үлээх хүйтэн салхийг хаах хана барих, өрхөө татаж үр хүүхдээ өсөн торниулах үүрэгтэй. Бид бусдаас суралцан хөөцөлдөж яваа суурин ахуйн амьдрал Улаанбаатар, аймаг, сумын төвүүд. Улаанбаатар өнөөгийн жишгээр дэлхийн дундаж хот, орж гарч байгаа оршин сууж байгаа хүн ам нь сая таван зуун мянга, хөлхөж хөдөлж ядаж байгаа машин нь гурван зуун мянга давсан, ядмагхан зохион байгуулалттай, Т маягийн уулзваруудтай.

Хямрал сөрөг үр дагавартай. Миний танил залуу ажилгүй болчихлоо, Таньд ажил байна уу гээд л. Тэр барилгын салбарт зүтгэж байгаа олон залуу бизнесмэнүүдийн нэг жишээ. Хөрөнгө оруулагчид мөнгөө зарцуулахаа болиход бид зогсоно, бид туслан гүйцэтгэгч нартаа төлбөр хийж чадахгүй.

Шинэ нисэх буудал Хөшигийн хөндийд баригдаж байгаа, дагуул хот байж болох нь Зүүн мод юм уу даа.

Тэд ажилчиддаа цалин өгөх боломжгүй болно. Орон сууцны зээл авсан ажилчид банкинд төлбөрөө хийж чадахгүй. Банкны эрсдэлтэй зээлийн хэмжээ нэмэгдэнэ. Орон сууцны зээлийн хөрөнгө оруулагчид эргэлзэж эхэлнэ. Үүнээс өөр тайлбар байх уу, худлаа ярь, хулгай хий гэж би хэлээгүй шүү.

-Барилгын хэд хэдэн компаниуд нийлж консорциум болж байгаа. Ер нь ингэснээр ямар давуу талтай вэ ?

Санал бодол нэгдэнэ гэдэг нэг ухаан. Санаагаа хэрэгжүүлж дуусгах чухал, бидэнд нэг л тээг байгаа. Саахалт хүний санаа нэг, сайн муу ч аймаг нэг. Аливаа том бүтээн байгуулалт, төслийг хэрэгжүүлэхэд санхүү, чадавхи, туршлага, түүхийн хувьд том компани нь байх шаардлагыг олон жилийн, олон улсын туршлага харуулдаг. Магадгүй манай зах зээл жижиг, Монгол Улс минь жижиг учраас энэ бүхэн одоохондоо шаардлаггүй юм шиг анзаарагддаг. Таны асуултанд өгөх хариу минь энэ бүхэнд бэлтгэж байгаа байлгүй дээ.

-Одоогийн барилгын компаниудад юу хамгийн ихээр дутагдаж байна вэ ? /Төрийн бодлого/

Чанар, сахилга бат, хариуцлага. Төр засгийн оролцоо чиглүүлэх ёстой, харамсалтай нь хааяа нэг бидний барьж босгосон нь түмэн олны хэрэгцээг хангаж буйд анзаараггүй хандаад ч байх шиг. Тиймээс бид өөрсдөө хариуцлагаа хүлээж, сахилга баттай байж, чанартай бүтээгдэхүүн зах зээлд нийлүүлэх ёстой. Өмнөх асуулт сонин асуулт. Бид бизнесээ нэгтгэж томорч яагаад болохгүй гэж. Томрох тусам, олноор нийлүүлэх тусам үнэ буурна даа, өрсөлдөх чадвар ч нэмэгдэж, үнэ буурна. Чанар бол бидний өрсөлдөөний талбар, төр засаг бага, дундаж орлоготой өрхөө орон сууц, амины байшинд амьдруулах хүсэл сонирхол байгаа бол газрыг нь үнэгүй, цахилгаан, халаалт, бохир, цэвэр ус, зам харгуйг нь шийдсэн газрыг нь шийдэж өгөх хэрэгтэй. Тэгсэн цагт л хувийн хэвшлийнхэн хөрөнгө оруулалт хийнэ. Хамгийн чухал зүйл бол тухайн өрх газар өмчлөх эрхээ хамгаалсан байх ёстой. Тэр цагт магадгүй банк орон сууцны зээл олгоно, барилгын компаниуд байшин барина.

-Улаанбаатар хот тэлэх тусам дөрвөн уулынхаа голд дэндүү хавчигдаж байна. Ихэнх барилгууд нь хотын төв рүүгээ байгаа нь дагаад хотдоо олон ачаалал үүсэх шалтгаан болж байгаа. Үүнийг хэрхэн зохицуулах талаар та юу гэж боддог вэ ?

Шинэ нисэх буудал Хөшигийн хөндийд баригдаж байгаа, дагуул хот байж болох нь Зүүн мод юм уу даа. Шинэ суурин байршил үүсгэж төвлөрлийг саармагжуулах нь чухал асуудал. Хот, тэр тусмаа төвийн нягтрал хязгаартаа тулсан байх. Бид газар нутаг, орон зайгаар хязгаарлагдмал зарим нэг улс орноос тэс ондоо нөхцөлтэй.

Бид ч бас өрнөх байдлаа анзааралгүй, алгуурдсан байх талтай. 

Хэт эрс тэс уур амьсгалтай, халаалтын дэд бүтцийн хязгаарлагдмал нөхцөл орчингоос шалтгаалан хотын төвдөө шамбааралдсан болохоос бидний хэтийн төлөв тэс өөр зураг харагддаг. Талаар нэг тарсан мал сүрэг шиг л, зам дагуу эрийсэн дандаа голцуу нэгээс дөрвөн давхар байшингууд нүдэнд минь дүрслэгддэг юм. Ирж байгаа цагийн техник, технологи дэд бүтцийн асуудлуудыг шийдэж байгаа учраас л би ийнхүү итгэлтэй хэлж байгаа юм шүү.

-Нэг хэсэг төрөөс барилгын салбар руу их хэмжээний хөрөнгө оруулалт хийсэн. Үүний үр дүн нь хэрхэн харагдаж байна вэ ?

Өдий зэрэгт байгаа минь эцэг, эхийн минь ач гэж бид хэлдэг дээ. Өөр бусад ч надтай нийлэх байх. Өнөөг хүртэл зориулсан амьдралд аав, ээж, ах дүүс бүгд тусалж байсан. Үнэндээ аавынхаасаа өрх тусгаарлаж, өөрийнхөө амьдралыг залгуулах гэж зүтгэж явахдаа нэг л зүйл ухаарлаа. Өөрөө л бүхнийг босгоно, бүтээнэ. Миний үе хуучин социалист систем ш дээ.

Ид халуун залуу үед бид 1,000 нугалсан наймааг Хятад-Монгол-Орос хийж л байлаа, хожуухан зарим нэг нь улсын өмчийг хувьчилж авч, дараа нь хувийн бизнесээ эхлүүлж байлаа. Энэ бүхнээс суралцсан зүйл их ч, хямрах тухай бодолгүй явсан нь буруудаж гэж боддог. Яахав дээ гааль дээр нэг шатах бол шал ондоо ш дээ.

Би түрүүн хэлсэн дээ өрх, өөрөөр хэлбэл эхнэр нөхөр, сарын орлогынхоо 30-40 хувийг орон сууцныхаа зээлийг төлөх чадвартай бол эрсдэлгүй, энэ нь зээл өгсөн банкны хувьд, нөгөө талдаа гэр бүлийн хувьд. Эрхий хурууны дүрэм, сайн уу сайн.

Уул уурхай, дагалдах хөдөлмөр ба үйлчилгээний хувиарлалт бүхий манай зах зээл төрийн дэмжлэгээс үл хамааран самгардаж байгааг бид анзаарч байгаа. 8 хувийн зээл орон сууцны зах зээлд нөлөөлсөн, 80 метр квадратаар хязгаарласан нь хуучин орон сууцны борлуулалтыг хөөрөгдсөн. Улаанбаатрын өрхийн 15% орчим нь ашиг хүртсэн байхдаа. Барилгын материалын үйлдвэрүүд ч технологийн шинэчлэл хийгээд амжсан даа.

-Барилгын салбарыг уналтаас авахын тулд юун түрүүнд ямар арга хэмжээ авах вэ ?

Салбарынхаа түвшинд гарцаагүй хэвшүүлэх удирдлагын арга барил. Төр засаг биднээс хүсэх зүйл ондоо, үнэгүй газар өглөө, элдэв янзын шат дамжлаг зөвшөөрөлгүй болголоо, гадаад дотоодын хөрөнгө оруулагчид мөнгөө айлтгүй зарцуулах эрх зүйн орчин бий болголоо, туслан гүйцэтгэгч нарт тавих шаардлага тодорхой болголоо гээд.

Салбарынхаа түвшинд гарцаагүй хэвшүүлэх удирдлагын арга барил бий.

Нөгөө талаасаа, хөрөнгө оруулагч хамаг бүхнийг хариуцах ч, төлөвлөлт, гүйцэтгэл, хяналт, санхүүжилт, төрийн оролцоо бүхэн шударга ёсны дагуу зохицуулагдах ёстой. Гэвч төр засаг, бидний хооронд хэрэглэгч байрны эзэн байгаа гэдгийг бид хэзээ мартаж болохгүй.

Өнөөдөр барилгын салбар төр засгаас мөнгө хөрөнгө нэхэж чадахгүй, нилээдгүй өгсөн, бас ч үгүй мөнгөнөөс өөр арга замаар зохицуулах эрх мэдэл төрд байгаа.

Түрээсийн орон сууцны зах зээл хөгжих хөрс суурь өдий хүртэл байхгүй байгаад төр засгийг буруутгахаас өөр яахавдээ. Гэр хороололд нэг залуу хашаандаа 30 сая төгрөгөөр 10 өрөөтэй 2 давхар тоосгон байшин бариад л сарын 150-200 мянган төгрөгөөр түрээслэж байна. Манайд газар өмчлөх эрх хязгаарлагдмал, зах зээлийн үнэлгээ бага тул гадна, дотнын хөрөнгө оруулагчид эмээж зугтдаг байдал анзаарагддаг.

Бид ч бас өрнөх байдлаа анзааралгүй, алгуурдсан байх талтай. Өнөөдөр бид яах вэ гээд л, өөр хоорондоо сураг тавьж байна. Арга байгаа. Татвар, төлбөрийн бус олон арга замууд байдаг. Залуу өрх, гэр бүлийн хүсээд байгаа орон сууцны зээлийн урьдчилгааг 10-20 хувь болгох, зах зээлд эрэлттэй байгаа 4-с дээш ам бүлтэй, дундаж орлоготой өрхийн 100 орчим метр квадрат байр худалдаж авах сонирхол зэргийг анзаарч бодлогоо уян хатан болгоход буруудахгүй мэт санагддаг.

Усыг нь уувал ёсыг нь дага.

Бид өнөөдөр ганцхан орон сууцны тухай ярилцаад байгаа ч үүний цаана барилгын дотор засал, цахилгаан, сантехник гэхчилэн туслан гүйцэтгэгчидээс гадна гал тогоо, хувцасны шүүгээ, сандал ширээ, үүдний өрөөний хувцасны өлгүүр зэрэг үйлдвэрлэгчдийн асуудалыг огт ярилцаагүй. Байшин барихад төмөр, цемент, элс, шохой байтугай олон бүтээгдэхүүн хэрэгтэй. Энэ бүхний цаана хүч хөдөлмөр зарцуулсан цаг нар байдаг учраас л би их эмзэглэдэг.

Уян хатан бодлого, газрыг дэд бүтэцтэй нь шийдээд өгчихвөл хувийн хэвшил орон сууцны түрээсийн зах зээлийг хөгжүүлэх, иргэдийнхээ орлогоор баримжаалсан урьдчилгаа, ипотекийн зээлийг санал болгох асуудлыг шийдэхэд тус нэмрээ оруулна даа л гэж боддог доо.

-Улаанбаатарын хот, хот төлөвлөлтийн асуудал нь хэр вэ ?

Улаанбаатар минь дэлхийн жишгээр дундаж хот. Байнга оршин суудаг сая хоёр зуу, орж гардагтайгаа нийлээд сая таван зуун хүмүүс амьдардаг хот шүү дээ. Ингээд бид замын түгжрэл, утаа униар, газар, худалдаа үйлчилгээ гээд олон асуудлыг шийдэх хэрэгтэй болоод л байгаа.

Хотын соёл хөдөөгийн соёл гээд л бид маргалдаад байгаа биздээ. Усыг нь уувал ёсыг нь дага. Энэ үгний учрыг ухаад ёсоор нь л явах хэрэгтэй мэт надад санагддаг. 20 хүн амьдрах хол саахалтын орон зай, 1,5 сая хүн хөлхөлдөх хол саахалтын орон зай ондоо учраас төлөвлөлт маш чухал.

Тэлэх хэрэгтэй, төрөөс зам харилцаа, дэд бүтцийн асуудлыг шийдээд, тэрний дагуу хувийн хэвшил хөрөнгө оруулалт хийснээр асуудал тодорхой хэмжээнд шийдэгдэнэ. Түүнээс гадна хотын төвд төвлөрсөн засаг төрийн байгууллага, их дээд сургуулиуд хотоос гадагшлах нь замын түгжрэлийг бууруулахад их нэмэр болно гэж боддог.

-Таны хувьд гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн төслийг хэрхэн дүгнэдэг вэ ?

Гэр хороолол хамгийн үнэтэй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл. Өнөөдөр Улаанбаатар хотын талаас илүү хувь нь гэр хороололд амьдарч, өөрсдийгөө ядуу зүдүү гэж бодож байж болох ч, газартай байшинтай болох цагт, хотын төвийн 2 өрөө байрнаас илүү үнэ цэнэтэй үл хөдлөх хөрөнгөтэй чинээлэг хүмүүс болно.

Улаанбаатрыг 4-9 давхар байшингуудтай хот болно гэж би хэзээ ч төсөөлдөггүй. Бидэнд хангалттай газар, орон зай байгаа. 700 метр квадрат газар дээрээ 100  метр квадрат байшин барьчихаад, халаалт, бохир, цэвэр ус, цахилгаан бүгдийг шийдчэхвэл үнэ цэнэ тэнд л бий болно гэдэгт би итгэдэг.

Хотын төв нь дүүрсэн энэ зах зээл хүссэн хүсээгүй хотоос гарна. Гарахад зам дагаж хөгжил явна. Ингэж бодохоор гэр хороолол, дараа нь хотоос гарах болов уу даа.