Ц.Ганхүү:
Газрын харилцааны эрх зүйн шинэтгэлийг эрчимжүүлнэ
Газрын харилцааны эрх зүйн шинэтгэлийг эрчимжүүлэх зорилгоор багц таван хуулийн төслийг боловсруулж, газрын харилцааг цогцоор нь зохицуулахаар ажиллаж байна. Эдгээр хуулиудын үзэл баримтлал, шинэчлэлийн талаар Газар зохион байгуулалт, геодези, зураг зүйн газрын дарга Ц.Ганхүүтэй ярилцлаа.
Газрын харилцааны эрх зүйн шинэтгэлийг эрчимжүүлэх зорилгоор хэд хэдэн хуулийн төслийг боловсруулж байгаа юм байна. Ямар ямар хууль вэ?
- Монгол Улс Ардчилсан нийгэм, чөлөөт эдийн засагт шилжсэнээр төвлөрсөн төлөвлөгөөт эдийн засагтай, нэг намын удирдлагын тогтолцоо задарч шинэ Үндсэн хуулиа 1992 онд баталсан. Үндсэн хуульд тулгуурлан бусад хуулиуд ч батлагдан гарсан. Тэдгээрийн нэг нь Газрын тухай хууль юм. Уг хуулийг 1994 онд баталсан бөгөөд дагалдан хэд хэдэн хуулийг баталсан түүхтэй.
1997 онд Газрын төлбөрийн тухай хууль, Геодези зураг зүйн тухай хууль, 1999 онд Кадастрын тухай хууль гэх мэтийг нэрлэж болно. Эдгээр хуулиуд тухайн цаг үедээ үүргээ гүйцэтгээд нийгмийн хөгжлийн дагуу зайлшгүй шинэчлэх шаардлага гарч, түүнд нь тохируулан нэмэлт, өөрчлөлт, шинэчлэлийг анх 2002 онд хийсэн. Тухайн үеийн анхны газрын харилцааны хамгийн гол шинэчлэл нь газар бүхэлдээ төрийн мэдэлд биш байж Монгол Улсын иргэн бүр газар өмчлөх эрхтэй болох, Газрын тухай хуульд заасан эрх бүхий газар эзэмшигч иргэн, хуулийн этгээд газар эзэмших эрхээ бусдад барьцаалах, шилжүүлэх эрхтэй болгосонд оршиж байсан юм. Монгол улсын иргэн бүр нэг удаа үнэгүй газар өмчлүүлэх тухай хууль 2003 оны 5 дугаар сарын 01-нээс мөрдөгдөж эхэлсэн.
Харин өнөөдөр газрын харилцааны асуудал улам боловсронгуй болж, хууль, эрх зүйн орчныг сайжруулах шаардлагатай болж байна. Тиймээс Үндсэн хууль, Иргэний хууль гэж байдагтай адил Газрын ерөнхий хууль гэсэн нэр томъёо дээр тулгуурлан шинэчилсэн найруулгын төсөл боловсруулагдаж байна.
Газар дээр явагдаж байгаа газар тариалангийн асуудал, газрын хэвлий гээд бүх үйл ажиллагаа энэ хуулиар зохицуулагдана. Мөн Газрын төлбөрийн тухай хууль, Кадастрын тухай хууль, Газар өмчлөлийн тухай хуулийг багцаар нь өөрчлөхөөр бэлэн болсон. Нэмж хэлэхэд нийгмийн зайлшгүй хэрэгцээнд газрыг нөхөн олговортойгоор эргүүлэн авах тухай шинэ хууль гаргахаар ажиллаж байна.
Нийгмийн зайлшгүй хэрэгцээнд газрыг нөхөн олговортойгоор эргүүлэн авах тухай шинэ хууль гэж та хэллээ. Энэ ямар зохицуулалт хийх юм?
- 2002 онд Монгол улсын иргэнд газар өмчлүүлэх хууль гараад 2003-2004 онд иргэддээ баахан газар өмчлүүлсэн. Өмчлүүлсэн газар улам тэлээд хотжих үйл явц бий болсон. Иймд иргэдийнхээ өмчилсөн газрыг төр буцаан авч, авсан газар дээрээ нь цэцэрлэг, сургууль, зам барьж иргэддээ зориулсан нийгмийн болон инженерийн дэд бүтэц бий болгож байх эрх зүйн харилцааг буй болгох хэрэгтэй байна. Бас улс орон хөгжихийн хирээр хийн хоолой, төмөр зам, олон улсыг холбосон авто замыг шинээр барих бүтээн байгуулалтын ажил явагдана. Энэ газрын асуудлыг шийдэх зайлшгүй хууль эрхзүйн асуудал гарч ирсэн учраас шинэ хууль орж ирж байна.
Шинээр гарч байгаа Нийгмийн зайлшгүй хэрэгцээнд газрыг нөхөн олговортойгоор эргүүлэн авах тухай хуульд газрын үнэлгээний талаар орсон уу?
- Газрын үнэлгээний асуудлыг Кадастрын тухай хуульд тусгаж өгч байгаа. Засгийн газраас 2018 онд хоёр тогтоол гарсан. Үүний нэг нь 1997 онд гаргасан Засгийн газрын 152 дугаар тогтоолоор газрын суурь үнэлгээг баталсныг 21 дахь жил дээрээ өөрчилсөн бол нөгөө тогтоол нь газрын үнэлгээ хийх, бүсчлэх арга зүйг тогтоосон.
1997 онд баталсан Засгийн газрын 152 дугаар тогтоолоор Нийслэл Улаанбаатар хотын бүх газрын үнэлгээ 1 м2 нь 44,000 төгрөг байсан. Зэрэглэл хамааралгүй хотын төвийн А зэрэглэлийн бүс, хаа байсан Шувуун фабрикийн газрын үнэлгээ яг адил байсан. Тэнд дэд бүтэц байна уу, байхгүй юу, газрын үржил шим, нийгмийн дэд бүтэц нь газрын үнэ цэнд орох зүйл нөлөөлдөггүй байсан.
2018 онд Засгийн газрын 181, 182 дугаар тогтоол гарснаар, нэгдүгээрт бүсчлэлийг нарийвчлан тогтоосон. Монгол улсын газар нутаг дахь бэлчээр, хадлан, тариалан дөрөвхөн бүстэй байсныг 31 бүстэй болгосон. Жишээ нь Сэлэнгэ аймагт байгаа үржил шимтэй хар хөрстэй газрыг Төв аймгийн урд байгаа Баянцагааны нутагтай ижил үнэлж болохгүй.
Энэ хоёр газар маань байгалийн тогтоц, уур амьсгал, үржил шим, дэд бүтцийн хангамж гэх мэт хүнд хамгийн хэрэгцээтэй зүйлийг харгалзаж 31 бүс болгосон. Нийслэл хотыг инженерийн хангамж, дэд бүтэц, байршил, газрын зах зээлийн эрэлт хэрэгцээ гэх мэт хүчин зүйлсийг харгалзан 16 бүс болгоод, бүс бүрээр газар ашиглалтын 17 зориулалтаар үнэлгээ тогтоосон. Жишээ нь баар, ресторан, зоогийн газар байгаа газарт үнэлгээ өөр, бензин колонк байгаа газар бас нэг өөрөөр үнэлэгдэнэ. Ингэж газрыг ашиглаж байгаа зориулалт, газрын зах зээлийн үнээс хамаарч газрын үнэлгээг өөрчилсөн.
Мөн эдгээр газрын үнэлгээний бүс дотор нэгж талбар бүрийг үнэлэх асуудлыг хүнээс үл хамаарсан КАМА гэдэг дэлхийн олон улсад хэрэглэдэг зах зээлийн үнэнд нөлөөлж буй олон хүчин зүйлийг тооцоолж үнэлдэг энэхүү системийг нэвтрүүлсэн. Мөн хуучин газрын төлбөрийг хүн ногдуулдаг, хүнээс хамааралтай байсныг шууд цахимаар ногдуулалт хийдэг болгосноор энэ газар ийм үнэлгээтэй, ногдох төлбөрийн хэмжээ ийм гээд Татварын ерөнхий газрын системд илгээдэг болгосон.
Харин газрын үнэлгээний бүсийг тогтоох, газрын төлбөр ногдуулах итгэлцүүрийг батлах эрх хуулиараа сум, дүүргийн Иргэдийн Төлөөлөгчдийн Хуралд байдаг. Гэтэл нөхцөл байдлаа мэргэжлийн түвшинд харгалзахгүй сум, дүүрэг өндөр газрын төлбөр авах гээд жишээ нь 0.1-1.0 хүртэл итгэлцүүр хэрэглэх байтал зарим нь хэт туйлшраад шууд 1.0 гэсэн итгэлцүүр хэрэглэдэг зөрчил гардаг. Үүнийг засаж сайжруулах шаардлага бий.
Монгол улсын иргэнд газар үнэгүй өмчлүүлэх хуулийн хугацаа дуусаад дахин сунгагдсан. Газар өмчлөх эрх иргэнд очсоноор төвлөрлийг бий болгож байгаа гэсэн шүүмж байдаг. Хуулийн төсөлд энэ талаар ямар өөрчлөлт тусгагдсан бэ?
ГЗБГЗЗГ-ын дарга Ц.Ганхүү
Монгол Улсын иргэнд газар үнэгүй өмчлүүлэх хугацаа 2018 оноос дахин 10 жилээр сунгагдсан. Хугацааны хувьд хэд хэдэн өмчлөх хугацаанд өөрчлөлт орж үнэгүй өичлүүлж байгаагаас иргэдийн дунд газар өмчлөх асуудлыг уралдаан мэтээр ойлгодог. Иргэн хүн хуулиар зөвшөөрсөн байршилд хэзээ ч газраа өмчлэх эрхээ хэрэгжүүлж болох ёстой. Гэтэл үүнийг хугацаагаар бариад байгаагаас ямар ч үр шимгүй, инженерийн болон нийгмийн дэд бүтэцгүй газрыг хаа хамаагүй өмчилж авдаг.
2012-2016 онд цахимаар газар өмчлөл явагдаад 60,000 иргэнд газар өмчлүүлсэн. Одоо энд тэнд хээр талд дугуй зоосон байдалтай, тэндээ иргэд амьдарья гэхээр дэд бүтэц байхгүй, газар өмчлэх эрхээ бусдад шилжүүлэх гэхээр хэн ч тоохгүй, үнэ цэнэгүй байна. Иймд газрыг Монгол улсын иргэддээ өмчлөхдөө төрийн зүгээс нийгмийн болон инженерийн дэд бүтэц бусад асуудлыг шийдсэн газар дээр өмчлөл явуулах нь зүйтэй юм байна. Мөн үнэгүй өмчлүүлэхдээ хугацаагаар нь шахаж болохгүй юм байна. Бас нэг зайлшгүй анхаарах асуудал байна. Тухайлбал, Цогтцэций суманд 0-5 насны 280 хүүхдийн газрыг эцэг эх нь 2017 онд өмчилж аваад бусдад зарчихсан. Тэр хүүхдүүд 18 нас хүрээд үнэгүйгээр газар өмчлөх эрхгүй болж байна. Тэгэхээр хүүхэд үнэгүйгээр газар өмчилж авч болох боловч уг газар өмчлөх эрхээ эрх зүйн чадамжтай насанд хүрсэн хойноо захиран зарцуулах эрхээ эрхээ эдлэх зүйтэй байгаа нь харагдаж байгаа юм.
Газар олгох хэмжээг хэн тогтоодог вэ?
- Тухайн жилд иргэн, хуулийн этгээдэд эзэмшүүлэх, ашиглуулах газрыг тухайн жилийн газар зохион байгуулалтын төлөвлөгөөнд тусган нийслэл, сум, дүүргийн иргэдийн Төлөөлөгчдийн хурлаар жил бүр баталдаг. Уг төлөвлөгөөний дагуу аймаг, нийслэл, сум, дүүргийн Засаг дарга эзэмшүүлэх, ашиглуулах шийдвэр гаргадаг. Харин иргэнд өмчлүүлэх хэмжээ, байршил, зориулалтыг жил бүр аймаг, нийслэлийн Иргэдийн Төлөөлөгчдийн Хурлаар хэлэлцүүлэн манай байгууллагад ирүүлдэг. Бид ирүүлсэн саналыг хууль зөрчсөн, газар зохион байгуулалт, хотын хөгжлийн төлөвлөгөөтэй уялдсан эсэхийг хянаж Засгийн газраар хэлэлцүүлж баталгаажуулсны дараа уг шийдвэрийн дагуу Засаг дарга иргэдэд газар өмчлүүлдэг.
Энэ дашрамд дурдахад бид 2020 оноос эзэмших, ашиглах, өмчлөх газрыг төлөвлөх, хэрэгжүүлэх асуудлыг цахим хэлбэрт шилжүүлж, нийслэл, сум, дүүргийн ИТХ-аар баталсан Газар зохион байгуулалтын төлөвлөгөөтэй иргэд, олон нийт хаанаас ч, хэдийд ч цахимаар нээлттэй танилцах, төлөвлөгөөнд саналаа өгөх боломжийг бүрдүүлээд байна.
Газрын биржийн үйл ажиллагааг өргөжүүлэхээр ажиллаж байгаа гэж байсан. Эдгээр ажил хэрхэн явагдсан бэ?
- Газрын цахим биржийг 2017 оноос хөгжүүлж байна. Өнөөдөр манай улсад холбогдох хууль тогтоомжийн дагуу газрыг өмчилж, эзэмшиж, ашиглаж байна. Өөрөөр хэлбэл эрх үүсэж байна гэсэн үг. Эдгээр эрхийг үүсгэхийн тулд эхлээд газрыг төлөвлөдөг. Заавал төлөвлөж байж, төлөвлөснөө тухайн шатны Иргэдийн Төлөөлөгчдийн Хурлаар батлуулаад Засаг дарга нь газрыг иргэн, хуулийн этгээдэд олгох шийдвэр гаргадаг.
Газрын тухай хуульд зааснаар зөвхөн тухайн шатны Иргэдийн Төлөөлөгчдийн Хурлаар баталсан тухайн жилийн газар зохион байгуулалтын төлөвлөгөөнд туссан газраас газрыг өмчлүүлэх, эзэмшүүлэх, ашиглуулах шийдвэрийг Засаг дарга гаргах ёстой. Гэтэл энэ заалтыг хэрэгжүүлдэггүй, албан тушаалтан эрх мэдлээ ашиглаж дураараа газар олгодог, танил талаа хардаг асуудал байсан.
Одоо бид цахим технологи уруу шилжиж бүх төлөвлөлтөө цахимаар боловсруулж цахимаар нэгдсэн мэдээллийн санд оруулж, үүнийхээ дараа газрын эрхийн харилцаа үүсгэдэг болгоод байна. 2019 оны 11 сард Улсын Их Хурлаар улсын төсөв батлагдахад Газрын тухай хуульд оруулсан өөрчлөлт бол зөвхөн дуудлага худалдаагаар газар олгож байя гэсэн заалт оруулсан.
Дуудлага худалдааг цахимаар буюу танхимаар гэсэн 2 аргаар явуулдаг. Танхимаар олгоход жишээ нь Манай улсад 2017 онд 200 гаруй дуудлага худалдааг танхимаар хийж 280 орчим иргэд оролцож 2.1 тэрбум төгрөг улсын төсөв орсон. Гэтэл цахимд шилжсэнээр оролцогчийн тоо 2800-3000 болж, нэг танхим дотор 2 танил хүн орж ирээд хуйвалддаг үйл явц байхгүй болсон. Яагаад гэвэл Монгол улсын аль ч газар нутгаас гар утсан дээрээсээ биржийн дуудлага худалдаанд орох бүрэн боломжтой болсон. Бие биенийгээ харахгүй үнийн өрсөлдөөн явагддаг. Улсын төсөвт орох орлогын хэмжээ жилдээ 10 тэрбум төгрөгөөс давснаас харахад болсноос харахад үр ашигтай болох нь харагдаж байгаа.
Газрын цахим биржийн системийг цаашдаа улам хөгжүүлэхээр зорьж байна. Одоо бол зөвхөн төр өөрийн өмчийн газраас иргэд, хуулийн этгээддээ эзэмшүүлэхдээ цахим биржийг ашиглаж байгаа бол цаашид иргэд маань өмчилсөн газраа, иргэд, хуулийн этгээд өөрийн газрыг эзэмшиж байгаа эрхээ одоогийн хуулийн хүрээнд бусдад шилжүүлэхдээ ашиглах боломжийг нь олгоно. Мөн зөвхөн газар гэхгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг утгаар нь харж, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн харилцаанд дэмжлэг үзүүлнэ. Энэ бол бас нэг бизнесийн төрлийг хөгжүүлж байгаа гэсэн үг.
Газар төлөвлөлтийг цахим хэлбэрт шилжүүлсэн талаараа та дэлгэрэнгүй ярьж өгөхгүй юу?
- Төлөвлөгөөг цахим хэлбэрт шилжүүлснээр улсын хэмжээнд газар зохион байгуулалтын төлөвлөгөөг иргэд, олон нийтийн оролцоотойгоор нээлттэй, ил тод, төрийн нэгдсэн мэргэжлийн удирдлага, хяналт дор явуулах боломж бүрдсэн. Мөн түүнчлэн Чөлөөт бүсийн захиргаа, БОАЖЯ, Ашигт малтмалын газар гэх мэт бусад салбарын газрын эрх олгодог байгууллагууд ч энэ системийг ашиглан олгох газраа хоорондоо харилцан уялдаатай төлөвлөж, газрын кадастр, биржийн системээр дамжуулан хэрэгжүүлэн улсын хэмжээнд нэгдсэн бүртгэл үүсгэх боломжууд давхар бүрдээд байна. Ингэснээр төлөвлөлт, хяналтгүйгээр хууль зөрчин газар олгож, зөрчил, маргаан үүсгэн төрд болон иргэдэд хохирол учруулдаг асуудлыг таслан зогсоох, урьдчилан сэргийлэх ач холбогдолтой.
Засгийн газрын тогтоолоор хэрэглээнд нэвтрүүлсэн Газрын нэгдмэл сангийн удирдлагын нэгдсэн системд газрын мониторингийн асуудал багтсан уу?
- Засгийн газрын 2020 оны 110 дугаар тогтоолоор Газрын нэгдмэл сангийн удирдлагын нэгдсэн системд дараах 6 төрлийн систем байгтаж байгаа юм. Үүний дотор дээр дурдсан “Газар зохион байгуулалт, хот төлөвлөлтийн”, “Газрын үнэлгээний”, “Газрын цахим биржийн” систем, мөн “Газрын мониторингийн”, “Газрын кадастрын нэгдсэн бүртгэлийн”, “Хот байгуулалтын кадастрын” гэсэн системүүд багтаж байгаа юм аа. Цаашид “Хаягийн” системыг хөгжүүлж байна.
Эдгээрийн нэг нь газрын төлөв байдал, чанарын мониторингийн систем юм.
“Газар” өөрөө амьд организм, услахаар ногоо ургадаг, услахгүй байвал ургамал ургахгүй, элэгдэж, үржил, шимгүй болдог.
Одоогийн байдлаар монгол орны нийт 156 сая газар нутгийн 6 сая га газрыг иргэн, хуулийн этгээдэд холбогдох хууль тогтоомжийн дагуу өмчлүүлж, эзэмшүүлж, ашиглуулаад байна. Газрыг иргэн бүр зөв зохистой ашиглах ёстой.
Тэгэхээр төр өөрийн мэдэлд байгаа 150 сая га газар нутаг, иргэддээ эрх зүйн харилцаанд оруулсан 6 сая орчим га газрын төлөв байдал, чанарт хяналт тавих асуудал байгаа юм.
Газрыг анх иргэд, хуулийн этгээдэд өмчлүүлэх, эзэмшүүлэх, ашиглуулахад төр үнэгүйгээр газрын төлөв байдал, чанарын хянан баталгааг гаргаж гэрчилгээний хавсралт болгож өгдөг. Өөрөөр хэлбэл анх ямар газрыг өгөв өө гэдгийг тодорхой болгон албажуулж байгаа гэсэн үг юм. Энэ хүмүүс газрын эрхээ бусдад шилжүүлэхэд өөрийн зардлаар хянан баталгааг мэргэжлийн байгууллагаар хийлгүүлэх ёстой. Жишээ нь чи нэг газартай байхад чиний газрын эрхийг би шилжүүлж авахад чи хянан баталгаа хийлгэх ёстой. Тухайлбал, анх өгсөн 100 га газрын 20 га-д нь жимс тариад элэгдэлд орсон байна гэх жишээний. Ингэж газар хэрхэн элэгдэж байна, үр шим нь яаж өөрчлөгдсөн байна гэдгийг байнга хянаж байх ёстой юм.
Мөн иргэд, хуулийн этгээд Газрын тухай хуулийн дагуу 5 жилд нэг удаа өөрийнхөө зардлаар газрын хянан баталгааг хийлгэх ёстой. Гэтэл энэ өнөөдрийг хүртэл хэрэгжээгүй. Энэ ажил зайлшгүй хийгдэх ёстой.
Тиймээс төрийн өөрийн мэдлийн газрын төлөв байдал, чанарт байгаль орчин гэх мэт бусад салбаруудтай хамтран хэрхэн хяналт тавих, иргэд, хуулийн этгээдийн эрх зүйн харилцаа үүссэн газарт хэрхэн захиалгат хянан баталгаа хийж хяналт тавихад чиглэсэн “Газрын төлөв байдал, чанарын мониторингийн сүлжээ”-ний цахим системыг хөгжүүлээд хэрэглээнд нэвтрүүлээд байна.
Хөдөө аж ахуйн их сургууль болон Дархан аймаг дахь болон бусад хувийн хөрсний шинжилгээ хийдэг лабораторуудын өгөгдөл мэдээллийг нийлүүлээд шинжилгээ авч байгаа газар нь яг хаанахын ямар хүний нэр дээр байгаа аль аймгийн нутагт байгаа ямар координат дээр байгаа газар гэдгийн бүртгэж аваад лабораторийн шинжилгээ гармагц манай мэдээллийн системд шууд орж байхаар хөгжүүлж байна.
Ер нь байгаль газрын байдал хэрхэн өөрчлөгдөж, эвдэрч хувирч байна гэдгийг хянаж, хариу арга хэмжээг авч байх хэрэгтэй. Олон жил, олон үеэрээ амьдрах учраас нэг хэсэг нь баллаад явж болохгүй. Тийм учраас ийм газрын төлөв байдал, чанарт гарч буй өөрчлөлтийг тухай бүр тодорхойлж, шаардлагатай арга хэмжээг хэрэгжүүлж байх зорилго бүхий хяналтын мониторингийн системийг хөгжүүлж, хэрэглээнд нэвтрүүлээд байгаа юм.
