Газрын тухай хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах тухай хуулийн төслийг УИХ-ын гишүүн Б.Энхбаяр нарын таван гишүүн УИХ-ын дарга Г.Занданшатарт өргөн барьсан. Энэ хуулийн төслийн талаар УИХ-ын гишүүн Б.Энхбаяртай ярилцлаа.

-Энэ хуулийн төсөлд орж байгаа гол өөрчлөлтүүдийг дурьдаач?

-Үндсэн гурван чиглэлийн өөрчлөлт орж байгаа. Нэгдүгээрт, нийтийн орон сууцны доорхи газрыг орон сууц өмчлөгчдөд нь хувь ноогдуулж эзэмшүүлдэг болно.

Хоёрдугаарт, баригдаж дуусаагүй барилгат үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ олгодог явдлыг болиулна. Ингэж гэрчилгээ гаргуулснаар тухайн компани банканд барьцаалж, орон сууц эзэмшигчдийг хохироодог. Энэ байдлыг таслан зогсооно.

Гуравдугаарт, төрийн байгууллагын эзэмшилд байгаа төрийн мэдлийн газрыг байгууллагын дарга нь дур мэдэн зориулалтыг нь өөрчилдөг. Ингэж өөрчлөөд, зарчихдаг. Тиймээс газрын зориулалтыг өөрчилдөг байдлыг зогсооно. Тоглоомын талбай, сургуулийн талбай гэж бараг байхгүй болсон. Сургуулийн захиралтай нь тохироод л байшин барьчихдаг. Ийм байж болохгүй.

ТӨРИЙН БАЙГУУЛЛАГЫН ГАЗРЫН ЗОРИУЛАЛТЫГ ДАРГА НЬ
ӨӨРЧИЛЖ, ЗАРДГИЙГ БОЛИУЛНА

-Одоо хамгаалж үлдэх газар байгаа юу?

-Байна аа. Үлдсэн хэдийгээ хамгаалж үлдье. Манай тойрог улсын хэмжээний хамгийн том газар нутаг, хүн амтай. Гэтэл манай дүүрэгт сургууль, цэцэрлэгийн хүрэлцээ маш муу. Барья гэхээр төрийн мэдлийн ганц нэг газар байна. "Энэ дээр сургууль цэцэрлэг барьмаар байна, төсвийг нь батлуулаач" гэхээр "Байхгүй" гэх. Хамгийн сүүлд Замын цагдаагийн газрын Журмын хашаанд тус байгууллага оффис барина гэнэ. Гэтэл энэ орчимд 5700 хүүхэд сургууль, цэцэрлэггүй байна. Замын эсрэг талд нь байх 26-р хороонд 15 мянган сургууль, цэцэрлэгийн насны хүүхэд байна.

-Тухайн байгууллага тэгээд газрын зориулалтаа өөрчлөх ямар ч боломжгүй болно гэсэн үг үү? Ямар нэгэн хугацаа заах уу?
-Газрын зориулалт өөрчлөх эрхийг Засгийн газарт өгнө. Өөрөөр хэлбэл, Засгийн газрын хуралдаанаар шийднэ гэсэн үг. Дүүргийн засаг дарга, тухайн байгууллагын дарга, салбарын сайд нь шийдэх боломжгүй болно.

-Яагаад заавал Засгийн газар шийднэ гэж?

-Засгийн газрын шийдвэрийг УИХ хянадаг. Бүхэл бүтэн Засгийн гаазр танхимаараа хуралдаж, газрын наймаа хийхгүй байх. Мөн энэ асуудал УИХ-ын хяналтад орж ирнэ. Учир нь дүүрэг, хотын даргын шийдвэрийг УИХ хянах боломжгүй байдаг. УИХ-ын хяналтад оруулж байна гэдэг нь сонгогчдын буюу ард түмний хяналтад оруулж ирнэ гэсэн үг.

-Төрийн байгууллагууд ямар хэмжээний газраа зарсан байна?

-Улаанбаатар хотод нийт 400 гаруй төрийн байгууллага, 97 га газарт орон сууц барьж, заржээ. Үүний зах зээлийн үнэлгээ бараг хэдэн их наяд төгрөг болно. Энэ бол авилга. Газрын наймаачид, авилгачдын халаасанд орсон мөнгө. Энэ зарагдсан 97 га газар дандаа хотын А зэрэглэлийн газрууд.

-Жишээ дурьдаач?

-Ц.Нямдорж сайд хуулийн биш барилгын сайд байсан юм аа. Харьяа байгууллагууд болох ХХЕГ, Үндэсний архивын газар, Хууль зүйн хүрээлэн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ерөнхий газар, Цагдаагийн газар, Зайсан дахь Хүүхдийн хорих анги, журмын хашааны газрууд дээр барилга, орон сууцнууд барьсан. Төрийн байгууллагууд газраа үнэгүй эзэмшдэг. Энэ мэтээр төрийн байгууллагууд дарга, сайд нар нь 97 га газрыг “Ажилчдын нийгмийн асуудал шийдсэн” гэх нэрийн дор зарсан. Энэ бол авилга. Сайд нарын 2-р эмнэлгийн хашаанд орон сууц барьсан, Найрамдал зуслангийн газар дууссан. Их тэнгэр Цогцолборын хашаан дотор барилга барихаар эхэлсэн. Ямар ч эргэлзээгүйгээр энэ бүгд авилга. Тийм учраас төрийн байгууллагын дарга нар дур мэдэн газрын зориулалт өөрчилдгийг хааж байна.

ОРОН СУУЦНЫ ГАЗРЫГ ОРШИН СУУГЧДАД НЬ ЭЗЭМШҮҮЛНЭ

-Орон сууцны доорх газрыг иргэдэд эзэмшүүлнэ гэдэг их сонин сонсогдоод байна. Энэ талаараа тодруулахгүй юу?
-Ийм байх ёстой гэдэг итгэл үнэмшилтэй болоод 20 жил болж байна. 2003 онд газрын өмч хувьчлалыг зохион байгуулж байхад би Газрын харилцаа, Геодези зурагзүйн газрын Тамгын газрын дарга байсан.

Монголчууд бид ерээд оноос өмнө хувийн өмчтэй байгаагүй, хувийн өмчийн сэтгэхүй төлөвшөөд удаагүй улс. Хувийн өмчгүй хүн эрхгүй байдаг. Өмчгүй хүн гэдэг ядуу гэхээсээ илүү эрх чөлөөгүй байдаг. Гэхдээ бид орон сууцаа өмч гэж үздэг. Гэтэл өмчийн эрхийн үндэс нь газар шүү дээ. Манай улс гэр хорооллын иргэдэд газрыг нь өмчилж өгснөөр, газар өмчлөлийн 18 жилийн түүхийг л бий болгож байна. Хамгийн сүүлийн мэдээгээр манай улсын нийт газар нутгийн ердөө нэг хувийг л иргэд өмчилж авсан байдаг. 99 хувь нь төрийн өмчид байна. Бүгдийг нь хувьчлах ёстой гэдэг утгаар яриагүй, зүгээр статистик ярьж байна.

1996 онд орон сууцыг хувьчлахдаа газрын хувьчлалаа яриагүй нь том алдаа. Үүнээсээ 7 жилийн дараа газар хувьчилсан ингэхдээ 2 хувьчлал тусдаа явагдсан. Өөрөөр хэлбэл, хариуцдаг яам, газрууд нь өөр өөр байгууллагууд. Гэтэл хүн төрөлхтний түүхэнд газар дээр баригдсан хөрөнгө газартаа л шингэдэг зарчимтай.

-Орон сууцтай иргэдийн хувьд хамаатай юу?

-Хамгийн их хамаатай. Одоохондоо иргэд мэдэхгүй байна. Гэвч үүний гор удахгүй гарч ирнэ. За чи өөрийгөө 2003 онд орон сууц худалдан авсан хүн гэж бод доо. Тэрнээс өмнө, эсвэл жаахан хожуу ч юм уу.

-За.
-Манай улс 2003 оноос газар эзэмшүүлж эхэлсэн гэж ярьсан даа. Ерөөсөө манай улсын газрын тухай хуулиар иргэнд газрыг 15 жилээр эзэмшүүлдэг. 2003 оноос газар эзэмших эрх олгож эхэлсэн гэвэл бүх эзэмших эрхийнх нь газрын хугацаа одоо дуусчихсан гэсэн үг. Тэр үед орон сууц авсан хүмүүс газар дээрх цементэн ханануудаа өмчлөх эрхийн гэрчилгээтэй. Гэтэл тэр цементийг барьсан газрынх нь хугацаа дуусчихсан. Хууль зүйн хувьд газартайгаа холбоогүй энэ хөрөнгө юу ч биш болсон гэсэн үг. Үнэ цэнэгүй хууль зүйн хувьд.

-Гэхдээ хугацааг нь сунгаж болдог биз дээ?

-Нэг л удаа сунгана. Хэрвээ ямар нэгэн авторитар төр, нэг нөхөр гарч ирээд “Уучлаарай, таны 50 мянгатын 4 давхар орон сууцны газрын хугацаа дууссан. Төр газраа мэднэ” гэвэл яаж ч чадахгүй.

-Та хэр зэрэг судалгаа хийсэн бэ. Орон сууцных нь газрын хугацаа дуусаж, өмч нь хууль зүйн ямар ч үнэ цэнгүй болсон хэчнээн иргэн байна вэ?

-Бүтэн нэг жил судалгаа хийж үзэхэд өнгөрсөн 2020 оны сүүлийн байдлаар 570 мянган нийтийн орон сууц өмчлөгч иргэн байна. Энэ 570 мянган өмчлөгчийн цаана аав, ээж, нөхөр, хүүхэд гээд ам бүл байгаа гэж үзвэл багадаа 1.5 сая хүн бий. Энэ хүмүүсийн хэдэн их наядаар хэмжигдэх хөрөнгө хууль эрхзүйн хувьд баталгаагүй байна гэсэн үг. Ипотекийн зээлээр, ирээдүйд олох ашгаараа 15 жил хөдөлмөрлөж байж байр авч байгаа маш олон залуучууд насаараа төлж байна. Төлж төлж тэр хүн яг юу өмчилж аваад байна вэ?. Юутай үлдэв ээ? Дөрвөн хана л байна шүү дээ. Газар нь огт хамаагүй. Тэгэхээр яаралтай 570 мянган хүнээ бодох ёстой.

-Нийтийн орон сууцыг зөвхөн монгол иргэд төдийгүй гадны иргэд эзэмшиж байгаа тохиолдол цөөнгүй. Энэ иргэд яах вэ?

-Орон сууц өмчилж буй гадаадын иргэн, харьяалалгүй хүнд газрыг хэзээ ч өмчлүүлэхгүй, эзэмшүүлэхгүй.

-Есөн давхар орон сууцны нэг орц гэхэд багадаа 36 айлтай. Тэгэхээр тэр олон айлд газрыг нь эзэмшүүлнэ гэхээр нэг их талбай ноогдохгүй юм биш үү?

-”Надад ганц л метр ноогдоно, тэрүүгээр яах юм” гэж зарим хүн хэлдэг. Ялангуяа умгар газар дээр барьсан 16 давхар 50, 60 айлын орон сууц элбэг болсон. Үүнийг хүнд нь ноогдуулахаар бага газар оногдож болно. Муу ёрлож байгаа юм биш, гэхдээ газар хөдөлж болно, тухайн барилга хуучирч муудаад нурааж болно. Дараагийн бүтээн байгуулалт юу барих вэ гэдэг дээр тэр газрын эзэнд бүх хүний оролцоо зөвшөөрөл шаардлагатай болно. Өнөөх умгар газрын эзний оролцоогүйгээр тэнд ямар ч том компани, төр дураараа хөөж туугаад шийдэх боломжгүй болно. Хууль зүйн хувьд эрхийн хамгаалалтыг үүсгэж байгаа юм.

Хоёр дох үнэ цэн нь барилга доорх газраас гадна орчны газарт нь хамаатай. Газрын хуулиар орчны газар гэдэгт бут сөөг, цэцэрлэг, тоглоомын талбай, явган хүний зам, орц гарц багтдаг. Жишээлбэл, өнөөдөр тоглоомын талбайг нь хашаалаад барилга барьчихдаг, бут сөөгийг нь устгаад гарааш барьдаг асуудал их болсон. Энэ бүх асуудал нь нийтийн орон сууцны иргэдийн өөрсдийнх нь шийдэх асуудал болно.

Өнөөдөр иргэд юуны төлөө насаараа төлөх ипотекийн зээл авдаг юм бэ гэхээр үр хүүхдэдээ өнөөх авсан орон сууцаа үлдээх гэж л тэр. Үр хүүхдэдээ 50 жилийн дараа өвлүүлнэ гэтэл нөгөө байшин нь нураагдах болоод, агаар дээрх дөрвөн хана нь ямар ч хамааралгүй, үр хүүхдэд нь хүртээлгүй болоод дуусна. Яагаад гэвэл газар нь тэр хүнийх биш. Үүнээс л сэргийлээд иргэддээ эзэмшүүлэх ёстой гээд байгаа юм.

-Хотын төвийн газрын үнэ өсөх үү?

-60, 70 аад оны хуучирсан орон сууцнуудын, ялангуяа хотын төвийн бүсэд байгаа хуучин орон сууцны үнэ өсөж магадгүй. Яагаад гэвэл, илүү нөхцөлтэйгээр барилгын компаниудтай тохироо хийх боломж бүрдэнэ. Газар үл хөдлөх хөрөнгө гээд хөгжлийн суурь, цаашдаа эдийн засгийн зөв эргэлтэд орох эхлэл болно. Энийг 60, 70 аад оны барилга ихтэй манай тойргийн 13 хорооллынхон хамгийн сайн ойлгодог.

-Тухайн орон сууцны газрыг СӨХ нь эзэмшдэг цөөнгүй барилга бий. Энэ талаар судалсан уу?

-Одоогийн хуулиар УБ хотын 640 орон сууцны газрыг СӨХ-д шилжүүлсэн байна. Энэ хууль зүйн хувьд асар буруу. СӨХ-д яагаад шилжүүлсэн гэхээр тухайн орон сууцыг барьсан компани газрын төлбөрөөсөө чөлөөлөгдөх гэж зугатаад СӨХ-ийн нэр дээр шилжүүлчихдэг. Гэтэл СӨХ нь гэрээ байгуулж, захиран зарцуулж, хууль зүйн үр дагавартайгаар шийдвэр гаргах эрхгүй байгуулллага. Тиймээс хариуцлага үүрэхгүй. Энэ мэт хууль зүйн хувьд жонхуурсан олон асуудал байгаа учраас хугацаа алдаж болохгүй, яаралтай засах шаардлагатай.

БАРИЛГЫН “АРАГ ЯС”-нд ҮЛ ХӨДЛӨХИЙН ГЭРЧИЛГЭЭ ОЛГОЖ, ИРГЭДИЙГ ХОХИРООДОГ
БАЙДЛЫГ ТАСЛАН ЗОГСООНО

-Дуусаагүй барилга дээр Үл хөдлөх гэрчилгээ олгодог. Иргэд бүх мөнгөө тушаачихсан атлаа орон сууцандаа орж чаддаггүй. Ингээд хохирсон иргэд хэдэн зуугаараа байдаг. Энэ яагаад ийм байдал бий болчихдог юм бол?

-Энэ бас хуулийн завхрал. 2003 онд Эд хөрөнгийн бүртгэлийн тухай хуулинд тухайн үеийн барилгын компаниудын лоббигоор дэлхийд хаа ч байхгүй заалт орсон. Нэг талд хэрэглэгчээс “Таныг орон сууцтай болгоно” гэж мөнгө аваад, нөгөө талаас суурь цутгалаа, харууллаа, барьцаанд тавиад банкнаас зээл авчихна. Тэгээд энийгээ нуучихдаг.

Хэрвээ таны мөнгөө өгч захиалах гэж байгаа байр чинь банкны барьцаанд байгаа гэвэл та шууд мөнгөө өгөх үү? Энэ бол хуулийн хулгай юм.

Тэгээд орон сууц захиалагч байрандаа орлоо, гэрчилгээ нь гардаггүй. Яасан гэтэл барьцаанд байгаа. Нэг орон сууц нь банк, иргэн гэсэн хоёр эзэнтэй болчихсон гэсэн үг. Ийм хэрэг Шүүхийн шатанд замбараагаа алдсан олон бий. Хамгийн багадаа нэг орон сууц 50 сая дунджаар 100 сая төгрөг байна гэж бодоход хохирол нь хэдэн зуун тэрбум болсон. Хамгийн сүүлд гэхэд яг ийм байдлаар хохирч, гэрчилгээгээ авч чадаагүй 15 мянган иргэн байна гэсэн тоо байна. Энэ хуулийн төслийн дагуу маш олон иргэн надад хандаж, бичсэн. Жишээ нь, 

Энэ хуулийн сургаар барилгын салбарыг унагах гэлээ гэж ярьж байна. Гэхдээ нэг байранд 2 эзэн байх ёсгүй. Энэ бол суурь зарчим шүү. Барилгын компанийн лоббигоор олон мянган иргэдийг хохироосон нөхцөл байдал бодитой байна.

-Саяхан Буман залуус орон сууцны барилгын компанитай иргэд заргалдаад байсан санагдаж байна.
-Иргэд есдүгээр сарын 23 -ны өдөр жагссан. “Буман залуус” компани 300 орчим айлын гэрчилгээг барьцаанд тавиад Хөгжлийн банкнаас 15 тэрбум төгрөгийн зээл авсан. Зээлдээ нэг ч төгрөг төлөөгүй. Зуун хувь мөнгөө төлсөн 300 иргэн шүүхэд хандаад байна. Шүүхийн асуудал тоймгүй ээ. Эндээс маш олон иргэд хохирч харин барилгын цөөн хэдхэн компани хожиж байна. Ашиг хийж байна. Үүнийг таслан зогсоох ёстой.

-Энд зөвхөн барилгын компани гэлтгүй тухайн барилгыг улсын бүртгэлд хүлээн авч байгаа Үл хөдлөхийнхөн ч бас холбоотой юм биш үү?

-Надад ирсэн албан бус мэдээгээр ялангуяа Хан-Уул дүүрэгт үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэгч нар хамгийн эрэлттэй байна. Энийг яаж мэдсэн гэхээр, намайг Хууль зүйн дэд сайд байх 2016 онд “Хан-Уул дүүрэг рүү шилжүүлж өгөөч” гэдэг хүсэлт их ирдэг байв. Гайхаад, сонирхон судалсан чинь гол асуудал энэ дүүрэгт барилгажилт ихээр явагдаж байна. Тэгсэн чинь барилгынхан нэг давхраа барьчихаад, гурван давхар гэж бүртгүүлж, илүү их зээл гаргуулахын тулд бүртгэгчид авилга өгдөг. Тэгэхээр энэ хууль нь өөрөө авилга авах суурь нь болж байжээ. Энэ асуудлыг би 2017 онд санал гаргаад шийдэж чадаагүй. Дэд сайд байсан учир УИХ-ын гишүүдэд загнуулаад буцсан. Одоо бол хууль санаачлагч болсон боломжоо алдахгүй.

-Хуулийн төслөө гаргах гэж яагаад удав?

-Яагаад жил болсон гэхээр маш их судалгаа хийх шаардлагатай болсон. Зөвхөн СӨХ гэхэд хаана, хаана ямар газар эзэмшиж байгааг улс даяар авсан. Дуусаагүй барилга хэд байгааг улсын хэмжээнд, аймаг, сум, нийслэлээр нь гаргасан. Төрийн байгууллагуудын эзэмшлийн газрын судалгааг бүгдийг гаргалаа.

-Ярилцлага өгсөнд баярлалаа.