Хүний амьдралын анхдагч хэрэгцээ болсон орон байрны асуудлыг шийдэхэд хамгийн үр дүнтэй, бодитой шийдэл болсон ипотекийн зээлийн хөтөлбөр Монгол Улс 2013 оноос албан ёсоор хэрэгжүүлж эхэлснээс хойш өнгөрсөн 10 гаруй жилийн хугацаанд нийт 100 мянга гаруй иргэн уг зээлийг авчээ.

Иргэн хүн өрийн дарамтад орохгүйгээр орон сууц худалдан авах боломжийг ипотекийн зээл олгодог. Уг зээлийг 20-30 жил буюу урт хугацаатай иргэдэд олгодог. Гэтэл арилжааны банкууд ийм зээл гаргах эх үүсвэр байгаагүй тул УИХ-аас баталсан "Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай" хууль 2011 оноос хүчин төгөлдөр үйлчилж эхэлснээр орон сууцны санхүүгийн тогтолцоо нь "багцын удирдлага"-аас "хоёрдогч зах зээл"-ийн гэж нэрлэж байгаа одоогийн тогтолцоо руу шилжих эрх зүйн орчин бүрдсэн бөгөөд энэ нь санхүүгийн системийн хувьд том дэвшил авчирсан. Үүнээс хоёр жилийн дараа 2013 онд Засгийн газар иргэддээ найман хувийн ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх боломж нээгдсэн.

Энэ хөтөлбөр нь Монголбанк арилжааны банкуудад нэг жилийн хугацаатай эх үүсвэр олгох, арилжааны банкууд тогтоосон шалгуурын дагуу иргэдэд 20-30 хүртэл жилийн хугацаатай хөнгөлөлттэй хүүтэй ипотекийн зээл олгох, иргэд байраа худалдаж авах дарааллаар хэрэгжиж ирлээ. Энэ хөтөлбөр тасралтгүй хэрэгжихэд Монголын ипотекийн корпорац ОССК-ийн үйл ажиллагаа онцгой үүрэгтэй оролцож байна.

Энэ нь банкуудаас ипотекийн зээлийг буцаахгүй нөхцөлөөр багцлан худалдан авч, төлбөрийг баталгаат бондоор олгож байгаа нь арилжааны банкууд уг бондоор Монголбанкнаас авсан зээлээ төлөх хэрэгсэл болох бөгөөд Монголбанк уг үнэт цаасны эргэн төлөлтөөр хөтөлбөрийг үргэлжлүүлэн санхүүжүүлж байна.

Монгол Улс ипотекийн зээл буюу орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоогоо илүү сайжруулахын тулд зах зээлийн зарчимд нийцүүлэх шаардлагатай. Тодруулбал төрийн зүгээс иргэдэд зориулан орон сууц барих, санхүүжилтийн эх үүсвэр олгох зэргээс татгалзаж, үүний оронд бодлого, эрх зүйн зохицуулалтаар зах зээлд оролцогчдын уялдаа холбоог сайжруулан, хувийн хэвшлийн оролцоог зах зээлийн нөхцөлөөр, тодорхой хөшүүргээр дамжуулан дэмжих нь илүү үр дүнтэй, эрүүл тогтолцоог бий болгоно.

Нэг арга зам нь "хүүгийн татаас" гэх механизм юм. Хүүгийн татаас нэвтрүүлснээр иргэдийг орон сууцжуулах төрийн бодлогыг зорилтот бүлэгт чиглэсэн буюу ялгавартай хүүтэй ипотекийн зээлийн төрөл нэмэгдэх, хот төлөвлөлтийн хэрэгжилтийг удирдах хэрэгсэл болгох боломжтой. Тухайлбал өрхийн дундаж орлогоор, ажил эрхлэлтээр, насны бүтцээр, орон сууцны газарзүйн байршил зэрэг олон талт байж болох бөгөөд санхүүжилтийн хөтөлбөрт тусгаснаар төрийн зүгээс үзүүлэх дэмжлэгийг илүү зорилтод болгох юм.

COVID-19-ийн эрсдэлээс иргэдээ хамгаалахын тулд Засгийн газар ипотекийн зээлийн хүүг хуримтлуулахгүйгээр хойшлуулах шийдвэр гаргасан. Тухайн үед Монголын ипотекийн корпорац арилжааны бусад байгууллагатай хамтраад аль болох иргэдэд чирэгдэл учруулахгүй байхаар зээлийн хүүгийн төлөлтийг хойшлуулж, иргэд зээлийн хүүгээ хоёр жилийн хугацаанд төлөхгүй болсон.

Гэвч тусгай зориулалттай компаниудын бондын төлбөрийг бид хугацаа алдалгүй төлөх ёстой. Иргэдийн эргэн төлөлт хийгдэхгүй болсоноор бид бондоо төлж чадахгүйд хүрсэн. Энэ үед Монголын ипотекийн корпорац нөөц сангаасаа бонд эзэмшигчдэд өгөх ёстой хүүгийн төлбөрийг цаг хугацаанд нь төлсөн. Өнгөрсөн хугацаанд 330 тэрбум гаруй төгрөгийг нөөц сангаасаа гарган иргэдийн өрхийн орлогыг бууруулахгүй байх төрийн бодлогыг дэмжсэн. Энэ эх үүсвэр нь Монголбанк зургаан хувийн ипотекийн зээлийг тасралтгүй гаргах боломжийг бүрдүүлсэн.

Орон сууцтай болох нь тухайн өрхийн хамгийн том баялагт тооцогддог ч урт хугацаанд зээлээ төлөхдөө банканд хүү төлж байгаадаа бухимддаг. Гэтэл ипотекийн зээл нь урт хугацаатай буюу 20-30 жилийн хугацаанд та сар бүр төлөх учраас таны өрхийн орлогод дарамт учруулахгүй ижил тэнцүү төлбөрийн хуваарь буюу дэлхий дахинд хэрэглэдэг стандартыг хэрэгжүүлдэг юм.

Өнөөдөр таны төлж байгаа 500 мянган төгрөг 5 жилийн дараа таны өрхийн орлоготой харьцуулахад дарамт учрахгүй болсон байна гэдгийг иргэд ойлгох учиртай юм. Ипотекийн зээл нь урт хугацаатай иргэдэд олгогддог учраас төрөөс хэрэгжүүлж буй бодлого ч үүнтэй уялдуулсан урт хугацаанд хэрэгжих шаардлагатай байна.

ОРОН СУУЦНЫ САНХҮҮЖИЛТИЙН ТОГТОЛЦООГ ЗАХ ЗЭЭЛИЙН ЗАРЧИМ РУУ ОЙРТУУЛЖ ЧАДВАЛ НИЙГЭМ ЭДИЙН ЗАСГИЙН ХӨГЖИЛД МАШ ТОМ ХӨШҮҮРЭГ БОЛНО